Застройщик ЖК «ТЭЦ на Великой»: «Я бы не сказал, что этот проект – супердоходный»

Покупка расположенной в самом сердце Пскова ТЭЦ для приспособления ее под жилье в 2016 году стала настоящей сенсацией. Тем более, что проектированием занималась архитектурная компания с мировым именем. В интервью «Псковской правде» инвестор и застройщик Сергей Чекрышов рассказал о «подводных камнях» проекта, о его уникальном «ядре» и перспективах создания в нем «камерного театра», а также о своих новых планах.

«Все достаточно случайно»

- Мы, как строительная компания [«Эликон» - «ПП»], искали возможность реализовать масштабный инвестиционный проект. И когда этот объект был нами выкуплен, мы обратились к архитекторам с вопросом, как его можно использовать. Потому, что помимо желания, есть еще нормативы, достаточно жесткие. Когда архитекторы получили такую задачу, тут сработало все – и профессионализм, и амбиции. И они предложили нам вариант приспособления именно ТЭЦ именно под жилье.

- Ну, это не уникальная мысль. На самом деле еще в 2006 или в 2007 году ТЭЦ собиралась покупать одна крупная эстонская компания.

- «Крупная эстонская» – это вы имеете в виду «псковско-эстонская»?

- Нет, достаточно крупная компания из Эстонии, она занимается недвижимостью по всей стране. Я об этом узнал, когда там по своим другим проектам общался. Они сказали: да, мы рассматривали приобретение псковской ТЭЦ именно для проекта приспособления.

Потом, предпоследний собственник, - мы же покупали уже через третьи руки по сути дела эту ТЭЦ, - тоже говорил, что они рассматривали вариант использования здания под жилье. Такая недвижимость в центре города всегда востребована.

- Проектированием занималась питерская «Студия 44» - компания с мировым именем. Как получилось привести их в Псков?

- Все очень интересно вышло. Я просто выбрал в интернете через Союз архитекторов Санкт-Петербурга 10 топовых компаний. Хотелось привлечь действительно серьезных архитекторов, так как объект сложный. Стал обзванивать эти компании. Одной из них как раз была «Студия 44». Но я вообще не знал, кто они такие.

Мы приехали, сели все вместе. Юрий Михайлович меня представил, сказав, что я не какой-то там шарлатан. Никита очень заинтересовался Псковом, проектом, и мы вошли в договор. В принципе, все достаточно случайно.

- Неужели каких-то споров не было?

- Вот честно… Мы с Никитой Явейном уже с 2016 года работаем. И кроме того, что он хороший специалист, он замечательный человек. Буквально последняя ситуация: у нас с ним была назначена встреча, но приехал представитель Росатома и нам пришлось подождать, наверное, минут 40. Казалось бы, где мы, и где Росатом, у которого заказы на миллиарды. Но Явейн очень искренне извинялся, потому что все клиенты для него одинаково важны.

- Петербургская закалка!

- Да, это о многом говорит, нет этих лишних понтов. Хотя человек, понятно, что состоявшийся и влиятельный.

- Здание ТЭЦ - памятник конструктивизма. Все застройщики жалуются обычно на охрану памятников и градозащитников. Как у вас складываются отношения и с профильным комитетом, и с активной общественностью?

- Мы не хулиганим. И Явейн, когда мы подписывали договор, так и сказал: «Я не хулиган, поэтому если ты хочешь здесь что-то такое – это не ко мне». Он же бывший глава комитета по охране памятников Санкт-Петербурга! Мы сказали: у нас нет желания делать здесь какие-то вещи, которые выходят за рамки законного поля. Поэтому обстановка совершенно рабочая. Любой вопрос решается оперативно.

«Хочется стопроцентного попадания»

- Проект не изменился вообще. У нас на набережной висит большой баннер с картинками из него, и там, что называется, «найди 5 отличий». Конечно, они есть, но с первого взгляда их никто не найдет. Мы четко следовали рекомендациям архитекторов.

Что касается проблем, то, конечно, первое достаточно большое препятствие для нас было – большой объем археологических раскопок. Естественно, мы за то, чтобы вся наша история была изучена. Потому что там много интересных артефактов нашли, много очень интересных гипотез выдвинули археологи. Но для нас это было очень большим препятствием, потому что мы смогли полноценно войти в стройку только в конце 2018 года. По сути, археологи - ну, не по своей воле, - на год с лишним нас задержали.

На самом деле, если бы мы здание в свое время не подхватили, я не знаю, сколько оно времени бы отстояло. Сквозные трещины в несущих конструкциях там были больше чем с палец. И мы это обнаружили, только когда смогли добраться на высоту 26 метров. При первичном обследовании промышленные альпинисты все дефекты не увидели.

- Что касается археологии. В Пскове же сейчас такой, можно сказать, тренд: во «Дворе Подзноева» археологическую находку, - знак княжеской власти, - сделали символом всего комплекса, в «Покровском» тоже рисунок единорога с найденного при раскопках перстня стал таким символом. У вас нет таких идей – что-то из артефактов привязать к бренду, как-то использовать?

- У нас это уже реализовано. На фасад здания «Патио» мы заказали керамические изразцы, четко по сделанным при раскопках находкам. В «Курдонере» та же самая история, изразцы уже изготовлены, но еще не закреплены. И в дальнейшем, когда мы закончим строительство ТЭЦ, думаю, мы там какие-то коммерческие помещения тоже оформим, используя артефакты в качестве отправной точки. Потому что интересных находок было очень много.

- Я думаю, 2023 год. Повторюсь, сдвиг сроков произошел из-за того, что в процессе строительства возникали значительные трудности. Например, ситуация с несущими балками у нас отняла почти год. Мы просто остановили все демонтажные работы, потому что боялись, что трещина может пойти дальше, и здание просто начнет рушиться. Потребовались дополнительное обследование объекта, перепроектирование, выбор подрядчика, сами работы. Если бы не это, все было бы по-другому.

- Мы, как инвесторы, рассматривали все сценарии использования этого здания. На сегодняшний момент речь идет о жилье. Но я не гарантирую, что это здание не будет использоваться как «доходный дом», в том числе.

- Вы имеете в виду, что там будут арендные апартаменты?

- Да. Мы ищем варианты наиболее интересного использования этого здания, потому что оно уникально. Такого больше нет и не будет. Тем более в этом месте. К тому же, это здание-памятник, объект культурного наследия. Хочется стопроцентного попадания.

Здесь есть одна особенность. В здании ТЭЦ есть ядро, бывший «Печной зал». Огромный атриум: помещение площадью 500 метров и высотой 20 с лишним метров с полностью прозрачной кровлей. Это уникально, в городе таких помещений нет! В проекте Явейна оно приспособлено просто как вестибюль. Но при той стоимости квадратного метра, которая у нас сейчас заложена, это не совсем рационально. Потому что его надо обслуживать, отапливать, содержать и так далее, а жильцы платить за это, разумеется, не хотят.

Причем эта площадка лофтовая: интересная, необычная. Нам звонили архитекторы из Москвы, говорят: «Когда вы запустите здание, мы готовы у вас этот атриум арендовать. У нас проходят архитектурные симпозиумы, нам было бы интересно здесь их проводить».

Есть моменты, которые на сегодня не совсем устраивают нас в проекте Явейна. И он тоже это знает. Поэтому мы находимся в поиске. Но так, чтобы не сильно отходить от проекта, а, может, добавить какие-то еще дополнительные функции.

«Для питерцев и москвичей цена просто смешная»

- Смотрите, проект состоит из нескольких этапов. В принципе, первые три мы уже реализовали. По большому счету, сейчас два дома в жилом комплексе «ТЭЦ на Великой», - «Патио» и «Курдонер», - уже построены. Люди там уже живут, им нравится.

Бывшее административное здание ТЭЦ, которое стоит на набережной, мы запускаем в марте 2022 года. Там на четырех этажах будут апартаменты для туристов, а на первом - кафе и бар. Мы тем самым обозначим, что проект стартует, оформляется набережная, причем не какими-то временными объектами, а стационарными, которые и должны быть на набережной.

Последний этап – принять решение по окончательным изменениям и достроить это здание.

- Но вы можете назвать совокупный объем вложений? Начиная с покупки здания и заканчивая проектом, строительными работами?

- Здесь как… В жилое здание ты деньги привлекаешь, но ты же эти деньги возвращаешь, через продажу и так далее. В общем, полмиллиарда инвестиций. Такая сумма.

- Учитывая, что рос в цене и квадратный метр, вы довольны тем уровнем прибыли, который сейчас вырисовывается?

- Я скажу так: если бы это было построено в те сроки, которые мы изначально планировали, то, возможно, да. Но на сегодняшний момент сроки увеличились, затраты увеличились, растут цены на материалы. Я бы не сказал, что этот проект – супердоходный. Я бы сказал, что он на грани доходности.

Такой же дом «Патио» в Москве или Санкт-Петербурге стоил бы 500 тысяч за метр. Мы сейчас продаем 130-140 тысяч за метр. Разница с землей, согласен, есть, но она не такая колоссальная.

Мы строим из качественных материалов: отделывали свои здания ригельным кирпичом, ставили деревянные окна ручной по сути дела работы. Поэтому и продажная стоимость здания для Пскова высока. Но она не высока в среднем по России. Для тех же питерцев и москвичей эта цена просто смешная. Особенно при том качестве, которое они видят здесь.

- Извините, но это очень по-псковски! Никто у нас не говорит, какой у него успешный проект, все немножко жалуются...

- Вы поймите, вот я сейчас возьму такой объем денег, положу в банк. Если торговаться, это будет, грубо, 8-9% годовых. А в нашем проекте, чтобы заработать 8-9% годовых, надо очень сильно потрудиться.

- Вы не жалели, что вообще ввязались в такой проект?

- Не знаю… Я бы не ответил на это однозначно. Честно скажу. Не сказал бы, что жалею, не сказал бы, что не жалею. Не знаю. Надо дождаться конца.

- Какой процент квартир уже продан и какова география ваших покупателей?

- Я бы сказал так: квартиры заканчиваются. В одном доме осталось 2 или 3, в другом -буквально последняя десятка квартир. Практически каждый день идут заявки, мы их отрабатываем. Если такая динамика сохранится, то ко второму кварталу 2022 года квартир не останется. И я думаю, что таких квартир вообще больше не будет в городе.

- Навскидку можете сказать, какой процент понаехавших, какой - псковичей?

- Думаю, псковичей 25%.

«Разумно, целесообразно, экономически обосновано»

- Сейчас договорились с одной псковской управляющей компанией. Не могу сказать, что я доволен. На сегодняшний момент к ним много замечаний. Но многие купили квартиры в качестве «дач» и не заинтересованы в высоком обслуживании. Поэтому его цена у нас компромиссная: 50 рублей за квадратный метр. При таких территориях, при таких объемах зеленых зон, парковочных мест, ворот открывающихся и так далее, это, конечно, не много.

- То есть, о каком-то сервисе, для Пскова не свойственном, речь не идет? Консьерж, уборка в квартирах?

- Когда основное здание ТЭЦ будет запущено, мы постараемся заняться управлением всем комплексом целиком, в одной концепции. Тогда это будет разумно, целесообразно, экономически обосновано. У нас есть еще территория в Финском парке, достаточно большая. И на эти два проекта мы будем создавать свою управляющую компанию.

- В соцсетях обсуждалось, что территория ЖК будет закрытой. Это так, или все-таки будет какой-то сквозной проход с Советской улицы на набережную?

- В связи с корректировкой функций ТЭЦ мы рассматриваем возможность, что откроем этот проход. Думаю, что для города это будет серьезное, знаковое решение. Явейн это очень хочет сделать. И у нас тоже есть идеи, есть коммерческий интерес. Конечно, это поменяет ситуацию с потоками людей в центре.

- У вас нет в планах взять еще какой-то промышленный объект и запустить проект по приспособлению, реновации?

- У нас сейчас есть площадка разработки – это Финский парк. Двор Лапина, известный у горожан как «Цыганский дом», прилегающие к нему склады. Мы этим проектом очень активно занимаемся, стоит задача к концу 2022 года его запустить. Здесь будет комплекс апартаментов, детский центр. Возможно, небольшой гастропарк. Как раз для всех отдыхающих в Финском парке. Первые проработки уже есть, интересно получается.