Политика   Экономика   Общество   Культура   Происшествия        

Застройщик ЖК «ТЭЦ на Великой»: «Я бы не сказал, что этот проект – супердоходный»

Сергей Чекрышов рассказал, как родился и развивался проект, и когда он будет завершен

14 января 2022 года, 14:45
0

Покупка расположенной в самом сердце Пскова ТЭЦ для приспособления ее под жилье в 2016 году стала настоящей сенсацией. Тем более, что проектированием занималась архитектурная компания с мировым именем. В интервью «Псковской правде» инвестор и застройщик Сергей Чекрышов рассказал о «подводных камнях» проекта, о его уникальном «ядре» и перспективах создания в нем «камерного театра», а также о своих новых планах.

«Все достаточно случайно»

- У кого и как появилась такая идея – превратить ТЭЦ в жилое здание?

- Мы, как строительная компания [«Эликон» - «ПП»], искали возможность реализовать масштабный инвестиционный проект. И когда этот объект был нами выкуплен, мы обратились к архитекторам с вопросом, как его можно использовать. Потому, что помимо желания, есть еще нормативы, достаточно жесткие. Когда архитекторы получили такую задачу, тут сработало все – и профессионализм, и амбиции. И они предложили нам вариант приспособления именно ТЭЦ именно под жилье.

СПРАВКА

Псковская теплоэлектростанция (ТЭЦ-18) была построена в 1926-1930 годах по плану ГОЭЛРО. Является единственным в Пскове примером производственного здания в стиле конструктивизма.

- А чья была сама идея выкупить ТЭЦ и что-то с ней сделать?

- Ну, это не уникальная мысль. На самом деле еще в 2006 или в 2007 году ТЭЦ собиралась покупать одна крупная эстонская компания.

- «Крупная эстонская» – это вы имеете в виду «псковско-эстонская»?

- Нет, достаточно крупная компания из Эстонии, она занимается недвижимостью по всей стране. Я об этом узнал, когда там по своим другим проектам общался. Они сказали: да, мы рассматривали приобретение псковской ТЭЦ именно для проекта приспособления.

Потом, предпоследний собственник, - мы же покупали уже через третьи руки по сути дела эту ТЭЦ, - тоже говорил, что они рассматривали вариант использования здания под жилье. Такая недвижимость в центре города всегда востребована.

- Проектированием занималась питерская «Студия 44» - компания с мировым именем. Как получилось привести их в Псков?

- Все очень интересно вышло. Я просто выбрал в интернете через Союз архитекторов Санкт-Петербурга 10 топовых компаний. Хотелось привлечь действительно серьезных архитекторов, так как объект сложный. Стал обзванивать эти компании. Одной из них как раз была «Студия 44». Но я вообще не знал, кто они такие.

Застройщик ЖК «ТЭЦ на Великой»: «Я бы не сказал, что этот проект – супердоходный»
Сергей Чекрышов
Фото Андрея Степанова
Параллельно я вел переговоры с одним из лучших псковских архитекторов, Юрием Ширяевым. И когда он услышал, что я общался со «Студией 44», то сказал: «Я прекрасно знаю их главного архитектора, Никиту Явейна. Поехали к нему!» Оказалось, что это его однокурсник.

Мы приехали, сели все вместе. Юрий Михайлович меня представил, сказав, что я не какой-то там шарлатан. Никита очень заинтересовался Псковом, проектом, и мы вошли в договор. В принципе, все достаточно случайно.

СПРАВКА

Архитектурное бюро «Студия 44» – одна из крупнейших частных проектных фирм в России. Его основатель и руководитель – заслуженный архитектор России Никита Явейн. В числе проектов бюро – реконструкция восточного крыла Главного Штаба для музейного комплекса Государственного Эрмитажа (Санкт-Петербург), вокзал «Олимпийский парк» (Сочи), здание Музея железных дорог России (Санкт-Петербург), Ладожский вокзал (Санкт-Петербург).

- Псковские архитекторы обычно жалуются: сперва заказчик не знает, что ему надо, потом говорит: я передумал. В общем, архитектор — самый несчастный человек. А как строились ваши взаимоотношения с компанией, которой, наверное, не получится диктовать любые прихоти?

Застройщик ЖК «ТЭЦ на Великой»: «Я бы не сказал, что этот проект – супердоходный»
Проект реконструкции псковской ТЭЦ
Изображение с сайта studio44.ru
Застройщик ЖК «ТЭЦ на Великой»: «Я бы не сказал, что этот проект – супердоходный»
Проект реконструкции псковской ТЭЦ
Изображение с сайта studio44.ru
Застройщик ЖК «ТЭЦ на Великой»: «Я бы не сказал, что этот проект – супердоходный»
Проект реконструкции псковской ТЭЦ
Изображение с сайта studio44.ru
- Любой архитектор должен не просто тупо выполнять волю заказчика. Он может быть важен для него как советчик, консультант, соратник и союзник. Мы несколько раз рассматривали варианты приспособления ТЭЦ под нежилую недвижимость, например, под гостиницу. И буквально тут же Никита Явейн звонил главным управляющим известных отельных сетей и с ходу выдавал планировочные решения. Работая со «Студией 44» мы очень внимательно слушали их и получали необходимые ответы на все вопросы, которые нас интересовали.

- Неужели каких-то споров не было?

- Вот честно… Мы с Никитой Явейном уже с 2016 года работаем. И кроме того, что он хороший специалист, он замечательный человек. Буквально последняя ситуация: у нас с ним была назначена встреча, но приехал представитель Росатома и нам пришлось подождать, наверное, минут 40. Казалось бы, где мы, и где Росатом, у которого заказы на миллиарды. Но Явейн очень искренне извинялся, потому что все клиенты для него одинаково важны.

- Петербургская закалка!

- Да, это о многом говорит, нет этих лишних понтов. Хотя человек, понятно, что состоявшийся и влиятельный.

- Здание ТЭЦ - памятник конструктивизма. Все застройщики жалуются обычно на охрану памятников и градозащитников. Как у вас складываются отношения и с профильным комитетом, и с активной общественностью?

- Мы не хулиганим. И Явейн, когда мы подписывали договор, так и сказал: «Я не хулиган, поэтому если ты хочешь здесь что-то такое – это не ко мне». Он же бывший глава комитета по охране памятников Санкт-Петербурга! Мы сказали: у нас нет желания делать здесь какие-то вещи, которые выходят за рамки законного поля. Поэтому обстановка совершенно рабочая. Любой вопрос решается оперативно.

«Хочется стопроцентного попадания»

- Как сильно первоначальный проект изменился в процессе строительства? Ведь наверняка вскрылись какие-то «подводные камни», неожиданные проблемы, сложности?

- Проект не изменился вообще. У нас на набережной висит большой баннер с картинками из него, и там, что называется, «найди 5 отличий». Конечно, они есть, но с первого взгляда их никто не найдет. Мы четко следовали рекомендациям архитекторов.

Что касается проблем, то, конечно, первое достаточно большое препятствие для нас было – большой объем археологических раскопок. Естественно, мы за то, чтобы вся наша история была изучена. Потому что там много интересных артефактов нашли, много очень интересных гипотез выдвинули археологи. Но для нас это было очень большим препятствием, потому что мы смогли полноценно войти в стройку только в конце 2018 года. По сути, археологи - ну, не по своей воле, - на год с лишним нас задержали.

Застройщик ЖК «ТЭЦ на Великой»: «Я бы не сказал, что этот проект – супердоходный»
Раскопки на территории ТЭЦ
Фото Дарьи Хватковой
Застройщик ЖК «ТЭЦ на Великой»: «Я бы не сказал, что этот проект – супердоходный»
Раскопки на территории ТЭЦ
Фото Дарьи Хватковой
Второе препятствие, - это стесненная территория, где разложиться по всем сетям было достаточно непросто. Общая площадь участка 2 гектара, но все очень плотненько.

Застройщик ЖК «ТЭЦ на Великой»: «Я бы не сказал, что этот проект – супердоходный»
Проект реконструкции псковской ТЭЦ
Изображение с сайта studio44.ru
Наконец, здание ТЭЦ достаточно большое, в том числе с точки зрения высотных отметок. И не везде заглянешь с первого раза. Даже сейчас, вскрыв кровлю, мы обнаружили там следы войны: видно, что были последствия какого-то взрыва. Нам пришлось, соответственно, вносить корректировки в проектное решение, разбирать какой-то строительный объем.

На самом деле, если бы мы здание в свое время не подхватили, я не знаю, сколько оно времени бы отстояло. Сквозные трещины в несущих конструкциях там были больше чем с палец. И мы это обнаружили, только когда смогли добраться на высоту 26 метров. При первичном обследовании промышленные альпинисты все дефекты не увидели.

Застройщик ЖК «ТЭЦ на Великой»: «Я бы не сказал, что этот проект – супердоходный»
Псковская ТЭЦ перед стартом проекта
Фото из архива Сергея Чекрышова
Застройщик ЖК «ТЭЦ на Великой»: «Я бы не сказал, что этот проект – супердоходный»
Псковская ТЭЦ перед стартом проекта
Фото из архива Сергея Чекрышова
Застройщик ЖК «ТЭЦ на Великой»: «Я бы не сказал, что этот проект – супердоходный»
Псковская ТЭЦ перед стартом проекта
Фото из архива Сергея Чекрышова
Все это, естественно, время, и все это, естественно, деньги.

- Что касается археологии. В Пскове же сейчас такой, можно сказать, тренд: во «Дворе Подзноева» археологическую находку, - знак княжеской власти, - сделали символом всего комплекса, в «Покровском» тоже рисунок единорога с найденного при раскопках перстня стал таким символом. У вас нет таких идей – что-то из артефактов привязать к бренду, как-то использовать?

- У нас это уже реализовано. На фасад здания «Патио» мы заказали керамические изразцы, четко по сделанным при раскопках находкам. В «Курдонере» та же самая история, изразцы уже изготовлены, но еще не закреплены. И в дальнейшем, когда мы закончим строительство ТЭЦ, думаю, мы там какие-то коммерческие помещения тоже оформим, используя артефакты в качестве отправной точки. Потому что интересных находок было очень много.

Застройщик ЖК «ТЭЦ на Великой»: «Я бы не сказал, что этот проект – супердоходный»
Археологические находки с раскопок на территории ТЭЦ
Фото Сергея Васильева
Застройщик ЖК «ТЭЦ на Великой»: «Я бы не сказал, что этот проект – супердоходный»
Археологические находки с раскопок на территории ТЭЦ
Фото Сергея Васильева
Застройщик ЖК «ТЭЦ на Великой»: «Я бы не сказал, что этот проект – супердоходный»
Археологические находки с раскопок на территории ТЭЦ
Фото Сергея Васильева
Застройщик ЖК «ТЭЦ на Великой»: «Я бы не сказал, что этот проект – супердоходный»
Археологические находки с раскопок на территории ТЭЦ
Фото Сергея Васильева
Застройщик ЖК «ТЭЦ на Великой»: «Я бы не сказал, что этот проект – супердоходный»
Археологические находки с раскопок на территории ТЭЦ
Фото Сергея Васильева
- Первоначально звучало, что проект будет запущен к псковской Ганзе, в 2019 году. Сейчас какие сроки вы для себя считаете реалистичными?

- Я думаю, 2023 год. Повторюсь, сдвиг сроков произошел из-за того, что в процессе строительства возникали значительные трудности. Например, ситуация с несущими балками у нас отняла почти год. Мы просто остановили все демонтажные работы, потому что боялись, что трещина может пойти дальше, и здание просто начнет рушиться. Потребовались дополнительное обследование объекта, перепроектирование, выбор подрядчика, сами работы. Если бы не это, все было бы по-другому.

Застройщик ЖК «ТЭЦ на Великой»: «Я бы не сказал, что этот проект – супердоходный»
Псковская ТЭЦ перед стартом проекта
Фото из архива Сергея Чекрышова
Застройщик ЖК «ТЭЦ на Великой»: «Я бы не сказал, что этот проект – супердоходный»
Псковская ТЭЦ перед стартом проекта
Фото из архива Сергея Чекрышова
Застройщик ЖК «ТЭЦ на Великой»: «Я бы не сказал, что этот проект – супердоходный»
Псковская ТЭЦ перед стартом проекта
Фото из архива Сергея Чекрышова
Застройщик ЖК «ТЭЦ на Великой»: «Я бы не сказал, что этот проект – супердоходный»
Псковская ТЭЦ перед стартом проекта
Фото из архива Сергея Чекрышова
Застройщик ЖК «ТЭЦ на Великой»: «Я бы не сказал, что этот проект – супердоходный»
Псковская ТЭЦ перед стартом проекта
Фото из архива Сергея Чекрышова
- Вы упомянули, что рассматривали как вариант приспособление под гостиницу, Никита Явейн мне в 2019 году рассказывал, что он делает проект приспособления здания ТЭЦ под торговый комплекс. В итоге – что-то из этого реализовано? Или все-таки это будет исключительно жилье?

- Мы, как инвесторы, рассматривали все сценарии использования этого здания. На сегодняшний момент речь идет о жилье. Но я не гарантирую, что это здание не будет использоваться как «доходный дом», в том числе.

- Вы имеете в виду, что там будут арендные апартаменты?

- Да. Мы ищем варианты наиболее интересного использования этого здания, потому что оно уникально. Такого больше нет и не будет. Тем более в этом месте. К тому же, это здание-памятник, объект культурного наследия. Хочется стопроцентного попадания.

Здесь есть одна особенность. В здании ТЭЦ есть ядро, бывший «Печной зал». Огромный атриум: помещение площадью 500 метров и высотой 20 с лишним метров с полностью прозрачной кровлей. Это уникально, в городе таких помещений нет! В проекте Явейна оно приспособлено просто как вестибюль. Но при той стоимости квадратного метра, которая у нас сейчас заложена, это не совсем рационально. Потому что его надо обслуживать, отапливать, содержать и так далее, а жильцы платить за это, разумеется, не хотят.

Застройщик ЖК «ТЭЦ на Великой»: «Я бы не сказал, что этот проект – супердоходный»
«Печной зал» псковской ТЭЦ
Фото из архива Сергея Чекрышова
Застройщик ЖК «ТЭЦ на Великой»: «Я бы не сказал, что этот проект – супердоходный»
«Печной зал» псковской ТЭЦ
Фото из архива Сергея Чекрышова
Но как только ты начинаешь вовлекать в этот атриум другие проекты… Мы встречались с Елизаветой Барышниковой [директор Псковской областной филармонии - «ПП»], ей очень понравилось, она говорит, что это мог бы быть шикарный камерный театр. Такое событийное пространство для всего, что угодно: каких-то встреч, концертов, спектаклей.

Причем эта площадка лофтовая: интересная, необычная. Нам звонили архитекторы из Москвы, говорят: «Когда вы запустите здание, мы готовы у вас этот атриум арендовать. У нас проходят архитектурные симпозиумы, нам было бы интересно здесь их проводить».

Есть моменты, которые на сегодня не совсем устраивают нас в проекте Явейна. И он тоже это знает. Поэтому мы находимся в поиске. Но так, чтобы не сильно отходить от проекта, а, может, добавить какие-то еще дополнительные функции.

«Для питерцев и москвичей цена просто смешная»

- Можете назвать финальную стоимость проекта?

- Смотрите, проект состоит из нескольких этапов. В принципе, первые три мы уже реализовали. По большому счету, сейчас два дома в жилом комплексе «ТЭЦ на Великой», - «Патио» и «Курдонер», - уже построены. Люди там уже живут, им нравится.

Бывшее административное здание ТЭЦ, которое стоит на набережной, мы запускаем в марте 2022 года. Там на четырех этажах будут апартаменты для туристов, а на первом - кафе и бар. Мы тем самым обозначим, что проект стартует, оформляется набережная, причем не какими-то временными объектами, а стационарными, которые и должны быть на набережной.

Застройщик ЖК «ТЭЦ на Великой»: «Я бы не сказал, что этот проект – супердоходный»
Псковская ТЭЦ сегодня
Фото Андрея Степанова
Остается только здание ТЭЦ. На сегодняшний момент все его строительные конструкции сделаны на 99%. В том году там отработал башенный кран, мы залили все монолитные конструкции, внешние контуры здания уже существуют. По сути дела, остаются только небольшие внутренние работы и отделка.

Последний этап – принять решение по окончательным изменениям и достроить это здание.

- Но вы можете назвать совокупный объем вложений? Начиная с покупки здания и заканчивая проектом, строительными работами?

- Здесь как… В жилое здание ты деньги привлекаешь, но ты же эти деньги возвращаешь, через продажу и так далее. В общем, полмиллиарда инвестиций. Такая сумма.

- Учитывая, что рос в цене и квадратный метр, вы довольны тем уровнем прибыли, который сейчас вырисовывается?

- Я скажу так: если бы это было построено в те сроки, которые мы изначально планировали, то, возможно, да. Но на сегодняшний момент сроки увеличились, затраты увеличились, растут цены на материалы. Я бы не сказал, что этот проект – супердоходный. Я бы сказал, что он на грани доходности.

Такой же дом «Патио» в Москве или Санкт-Петербурге стоил бы 500 тысяч за метр. Мы сейчас продаем 130-140 тысяч за метр. Разница с землей, согласен, есть, но она не такая колоссальная.

Мы строим из качественных материалов: отделывали свои здания ригельным кирпичом, ставили деревянные окна ручной по сути дела работы. Поэтому и продажная стоимость здания для Пскова высока. Но она не высока в среднем по России. Для тех же питерцев и москвичей эта цена просто смешная. Особенно при том качестве, которое они видят здесь.

- Извините, но это очень по-псковски! Никто у нас не говорит, какой у него успешный проект, все немножко жалуются...

- Вы поймите, вот я сейчас возьму такой объем денег, положу в банк. Если торговаться, это будет, грубо, 8-9% годовых. А в нашем проекте, чтобы заработать 8-9% годовых, надо очень сильно потрудиться.

- Вы не жалели, что вообще ввязались в такой проект?

- Не знаю… Я бы не ответил на это однозначно. Честно скажу. Не сказал бы, что жалею, не сказал бы, что не жалею. Не знаю. Надо дождаться конца.

- Какой процент квартир уже продан и какова география ваших покупателей?

- Я бы сказал так: квартиры заканчиваются. В одном доме осталось 2 или 3, в другом -буквально последняя десятка квартир. Практически каждый день идут заявки, мы их отрабатываем. Если такая динамика сохранится, то ко второму кварталу 2022 года квартир не останется. И я думаю, что таких квартир вообще больше не будет в городе.

Застройщик ЖК «ТЭЦ на Великой»: «Я бы не сказал, что этот проект – супердоходный»
Псковская ТЭЦ сегодня
Фото Андрея Степанова
А что касается географии… Когда мы рассчитывали проект, то предполагали, что здесь будет больше псковских, скажем так, удачливых семей. Кто-то будет детям покупать, кто-то родителям. Но неожиданно получилось, что квартиры стали покупать люди из Челябинска, Петрозаводска, из Москвы очень много покупателей, из Франции, Сербии, Латвии. География обширная.

- Навскидку можете сказать, какой процент понаехавших, какой - псковичей?

- Думаю, псковичей 25%.

«Разумно, целесообразно, экономически обосновано»

- У вас, очевидно, будет собственная управляющая компания?

- Сейчас договорились с одной псковской управляющей компанией. Не могу сказать, что я доволен. На сегодняшний момент к ним много замечаний. Но многие купили квартиры в качестве «дач» и не заинтересованы в высоком обслуживании. Поэтому его цена у нас компромиссная: 50 рублей за квадратный метр. При таких территориях, при таких объемах зеленых зон, парковочных мест, ворот открывающихся и так далее, это, конечно, не много.

Застройщик ЖК «ТЭЦ на Великой»: «Я бы не сказал, что этот проект – супердоходный»
Псковская ТЭЦ сегодня
Фото Андрея Степанова
Было собрание жильцов одного дома, где прозвучало: «Давайте мы создадим собственную управляющую компанию». Я, как застройщик, считаю: лишь бы было хорошо, лучше, чем сейчас есть. Но когда я задал вопрос, кто будет покупать оборудование, - газонокосилки, машины для чистки снега, перфораторы, дрели и так далее, - ответа на свой вопрос я не получил. Люди не представляют, что такое самостоятельное управление.

- То есть, о каком-то сервисе, для Пскова не свойственном, речь не идет? Консьерж, уборка в квартирах?

- Когда основное здание ТЭЦ будет запущено, мы постараемся заняться управлением всем комплексом целиком, в одной концепции. Тогда это будет разумно, целесообразно, экономически обосновано. У нас есть еще территория в Финском парке, достаточно большая. И на эти два проекта мы будем создавать свою управляющую компанию.

- В соцсетях обсуждалось, что территория ЖК будет закрытой. Это так, или все-таки будет какой-то сквозной проход с Советской улицы на набережную?

- В связи с корректировкой функций ТЭЦ мы рассматриваем возможность, что откроем этот проход. Думаю, что для города это будет серьезное, знаковое решение. Явейн это очень хочет сделать. И у нас тоже есть идеи, есть коммерческий интерес. Конечно, это поменяет ситуацию с потоками людей в центре.

- У вас нет в планах взять еще какой-то промышленный объект и запустить проект по приспособлению, реновации?

- У нас сейчас есть площадка разработки – это Финский парк. Двор Лапина, известный у горожан как «Цыганский дом», прилегающие к нему склады. Мы этим проектом очень активно занимаемся, стоит задача к концу 2022 года его запустить. Здесь будет комплекс апартаментов, детский центр. Возможно, небольшой гастропарк. Как раз для всех отдыхающих в Финском парке. Первые проработки уже есть, интересно получается. 

  Подпишись на нас в соцсетях

Комментарии

Авторизация
No comments

18 января

  • Реставрационные работы стартовали на двух объектах культурного наследия в Пскове
  • До -11 градусов опустится температура воздуха в Псковской области в ночь на 19 января
  • Круговое движение предлагается организовать в Печорах на месте ДТП, в котором погибли пять человек
  • К переходу в закрытый режим работы готовы все интернаты Псковской области
  • Незаконный ввоз двух грузовых транспортных средств выявили псковские таможенники
  • Свыше 200 км дорог планируют отремонтировать в Псковской области по нацпроекту в 2022 году
  • 258 псковичей оштрафовали за нарушение масочного режима на прошедшей неделе
  • Туристы хотели бы передвигаться по Пскову на машинах бизнес-класса
  • В Пскове подготовили купель для купаний в Крещение
  • На 80% выполнены общестроительные работы на заводе «Титан-Полимер»
  • Почти 140 жителей Псковской области заболели коронавирусом за сутки
  • В псковском сквере на берегу реки Великой уже этой весной начнется посадка деревьев и постройка скейт-парка
  • Луговые травы высадят на газоне на Сиреневом бульваре в Пскове
  • Более 800 человек сделали первую прививку от коронавируса за прошедшие сутки
  • Борис Елкин объяснил, почему несмотря на обработку, в Пскове обледенели тротуары
  • Ярмарочные пространства появятся в Пскове
  • Энергетики ликвидируют последствия циклона «Герхильд» в Псковской области
  • Крещенские купания в Псковской области пройдут с соблюдением противоковидных мер
  • На умные расходы: РСХБ подарит новым владельцам «детских» карт по 500 рублей
  • Двух нетрезвых водителей повторно задержали в Печорах
  • До -11 градусов похолодает ночью 18 января
  • Псковичам предложили выбрать место празднования масленицы
  • 17 января

  • У Полистовского заповедника появился новый снегоболотоход
  • 10 школьных классов закрыты на карантин из-за коронавируса в Псковской области
  • До -9 градусов и метель ожидаются в Псковской области в ночь на 18 января
  • Великолукская спортсменка получила бронзу в общем зачете Кубка мира по скелетону
  • В Псковской области проверили качество воды в крещенских купелях
  • Семь человек погибли в результате ДТП в Псковской области за неделю
  • Бродячие собаки растерзали домашних кроликов и куриц в Дно
  • Незакалённым псковичам врачи не рекомендуют купаться в Крещение
  • С новым штаммом?

    Общество / Здоровье

    Елена Лешкина 18 января 10:09

    С новым штаммом?

    В Псковской области появился пресловутый омикрон