Дохлый номер?

Среди объявлений о продаже коммерческой недвижимости в Псковской области немало предложений по уже готовому гостиничному бизнесу. Выставлены на продажу хостелы, отели, апартаменты и даже крупные загородные базы отдыха. «Псковская правда» выяснила, сколько стоит готовый гостиничный бизнес, почему владельцы стараются продать объекты размещения и есть ли на них спрос.

Все включено

Среди готового гостиничного бизнеса самые дорогие предложения - это, конечно же, загородные базы отдыха. Например, владелец комплекса в посёлке Поташево Куньинского района хочет заработать 85 миллионов рублей. Общая площадь территории, которая находится на берегу озера Двинье, составляет 7,4 га. В стоимость входят 12 коттеджей вместимостью от 2 до 12 человек, здание ресепшена, спортзал с оборудованием, русская и финская бани, ресторан, стоянка, гаражи, беседки на берегу, конюшня и разнообразная техника: квадроциклы, катамараны, моторная лодка.

В качестве бонуса предлагается фермерское хозяйство с теплицей, отапливаемой фермой с помещениями для животных и птиц, заготовочным цехом, погребом, выпасом для лошадей и гостиницей из 8 номеров. Площадь этого хозяйства составляет 16 га, а дополнительно отдаются два поля в 37 га земли.

Собственник считает, что его бизнес может стать «прекрасным пенсионным проектом» или «дальней дачей». Он готов даже на обмен: готов махнуться на особняк в хорошем районе Москвы или ближайшем Подмосковье с доплатой, либо особняк и квартиру в Москве.

За 40 миллионов рублей выставлена на продажу база отдыха в Невельском районе на берегу озера Лещевик. На трёх гектарах имеются 11 домов для отдыха, административное здание, места для персонала, банный комплекс с двумя бассейнами. Судя по объявлению, на базе имеются недостроенные объекты.

Ещё один загородный комплекс продаётся в деревне Литовиж Печорского района. Владелец оценил его в 17 миллионов рублей. Участок здесь всего 52 сотки, на которых стоят три домика, которые рассчитаны на двух гостей, и два больших коттеджа на восемь мест каждый. Есть также баня, три беседки, парковка и сад. «Рядом проживают приличные соседи», - уверяет собственник.

Всего на 3 миллиона дороже этого загородного комплекса обойдётся довольно раскрученный отель «Аватар» на улице Советской в Пскове. Он работает с 2013 года, в 2017 году прошёл классификацию и получил категорию «Без звёзд». Отель занимает три этажа трёхэтажного здания, имеется 19 номеров, зал утреннего буфета, охраняемую парковку, круглосуточную стойку регистрации. Собственники отмечают, что среднемесячная заполняемость отеля составляет не менее 75%, а на окупаемостью он выйдет через 7 лет.

Хостел продаётся на Ольгинской набережной в Пскове. Его цена 15 миллионов рублей, но возможен и обмен на другую недвижимость. Владелец уверяет, что вся техника и мебель почти новые и находятся в отличном состоянии.

За 17 миллионов рублей предлагается в Пскове гостиница с сауной на улице Яна Райниса «с большим трaфиком пoстoянных клиентов». Сауна с джакузи и караоке-залом находятся на цокольном этаже здания, а выше расположены семь гостиничных номеров.

Апартаменты из шести комнат и кухонными зонами за 12 миллионов рублей продаются на улице Народной в Пскове. Собственник отдаёт «всё как есть» и отмечает, что объект полностью соответствует требованиям законодательства о предоставлении гостиничных услуг.

Ну и по практически по цене трёхкомнатной квартиры - за 5 млн рублей - можно приобрести в Пскове гостиницу на улице Инженерной. Из объявления следует, что рассчитана она на размещение 24 гостей, а об остальном готовы рассказать при осмотре объекта.

За пределами Пскова также на продажу выставлены несколько гостиниц. За 40 миллионов рублей предлагается отель в деревне Бурачки Себежского района, то есть прямо у российско-латвийской границы. Гостиница имеет 20 номеров, кафе, кухню, санузлы, умывальники, душевые и прачечную.

За 18 миллионов рублей есть отель в Себеже. В нём шесть номеров, баня, беседка и парковка с навесом.

Решил расстаться со своим бизнесом и владелец гостиницы с кафе в деревне Подборовье Псковского района на трассе, связывающей Псков и Санкт-Петербург. Кроме гостевого дома и точки общепита тут имеется баня с бассейном, территория с выходом в озеро и парковка. За всё просят 10 миллионов 650 тысяч рублей.

Придут другие

Представители туриндустрии связывают продажу объектов размещения в первую очередь с пандемией: с одной стороны было падение потока гостей, а с другой - вводились ограничения на заполняемость отелей в рамках борьбы с распространением коронавируса.

«Очень тяжело гостиничному сервису выходить из этой ситуации. Во-первых, тут стоит вопрос рентабельности - сокращается заполняемость и, соответственно, падает прибыль, а расходы на коммунальные услуги и заработную плату остаются», - отметила президент Ассоциации туроператоров и туриндустрии Северо-Запада «АСТУР» Гелена Самохвалова. По её словам, за время пандемии объекты размещения, у которых была накоплена некоторая финансовая подушка, её потратили.

Председатель Псковского областного союза туриндустрии Светлана Баранова считает, что в первую очередь, пострадали хостелы: самые дешёвые объекты размещения. Она пояснила, что гостям хостелов нужно было предъявлять QR-коды о вакцинации или перенесённом ковиде, либо ПЦР-тесты, которые стоят больше, чем плата за ночь проживания. Поэтому туристы делали выбор в пользу частных квартир, где такие документы могли и не потребовать. «Категория хостелов сейчас сходит на нет. Может быть, когда поедут студенческие группы и школьники, спрос восстановится», - высказала предположение Светлана Баранова.

Гелена Самохвалова видит и ещё одну проблему гостиничного бизнеса - кадровую. «Тенденция такая, что вроде как туристический поток возвращается на допандемийный уровень, а качество сервиса в гостиницах упало», - заметила она. По словам эксперта, когда началась пандемия, многие профессионалы были вынуждены уйти из отрасли, поскольку не видели перспектив - не было ясности, когда всё вернётся к работе в привычном формате. Эти специалисты уже трудоустроились в других сферах и в гостиничный бизнес возвращаться не планируют. Поэтому сейчас начался период, когда объекты размещения набирают и обучают новых сотрудников.

В то же время Гелена Самохвалова говорит о том, что проблем с количеством номерного фонда на данный момент в Псковской области нет. «Пока аврала нет, пока хватает», - констатировала она и выразила уверенность в том, что если будет спрос на объекты размещения, то будут и предложения. «Одни объекты закрываются и продаются, а параллельно появляются новые инвестпроекты. Будем надеяться, что всё будет как раньше и даже лучше», - заявила Гелена Самохвалова.

Истинные причины

В одном из выставленных на продажу хостелов нашему изданию подтвердили, что именно из-за пандемии собственник решил избавиться от этого бизнеса. Количество гостей здесь сильно сократилось, упала и прибыль. Этот объект размещения пытаются продать уже около двух лет, потенциальные покупатели периодически им интересуются, но сделка пока так и не состоялась.

«Я не только 25 лет занимаюсь недвижимостью, но с 2013 года - и отельным бизнесом. Сейчас сам продаю отель «Аватар». В середине января мы его закрыли по банальной причине: коронавирус плюс отсутствие гостей», - заявил «Псковской правде» директор ООО «Агентство регионального развития» и ООО «Этажи - Псков» Роман Максименко.

По его словам, в 2020 году, когда начался локдаун, несколько месяцев отель был закрыт, потом разрешили заселять отели на 50%. «А у нас точка безубыточности 60-65% наполняемости», - отметил собственник объекта. И добавил, что гостиницу перестали посещать организованные группы, не стало детских коллективов, которые приезжали в Псков на соревнования, перестали останавливаться командировочные, те, кто ехал через город транзитом. А при этом некоторым гостям приходилось отказывать в размещении из-за отсутствия QR-кода или ПЦР-теста.

«Мы общаемся в профессиональном сообществе - настроение не очень радужное: зимний сезон, гостей нет, только единичные индивидуальные путешественники», - рассказал Роман Максименко. При этом он считает, что наплыва туристов нет и из-за низкой платёжеспособности населения. «У нас не Сочи, не Краснодарский край, не Петербург и не Москва, к нам едут люди в 33-ю очередь», - считает отельер.

С пандемией в какой-то степени связана и продажа гостиницы у границы в Себежском районе. Как рассказал «Псковской правде» директор агентства недвижимости «Земли 60» Сергей Белоусов, с одной стороны, с закрытием границ спрос на этот объект размещения упал, а с другой - его собственник постоянно находится в Москве и просто не может развивать бизнес в Псковской области.

«Это очень хороший объект, хорошее место положения, и когда ограничения закончатся, он снова начнёт приносить деньги. Нужно понимать, что сейчас за 40 миллионов продаётся не только гостиница, но и участок земли несколько в несколько гектаров», - отметил Сергей Белоусов. По его словам, люди интересуются гостиницей, при этом рассматривали её и представители псковского бизнеса, и предприниматели из других регионов. Он добавил, что объект выставили на продажу полгода назад и когда появится новый собственник, спрогнозировать сложно. Например, расположенный по соседству магазин удалось продать всего за неделю.

Загородная база отдыха в Печорском районе тоже продаётся из-за того, что собственник потерял интерес к этому бизнесу и теперь работает в другом регионе, рассказал риелтор Станислав, который занимается этим объектом. При этом пока база отдыха продолжает принимать гостей. «Как правило, такой бизнес не закрывают на период продажи, в 95% случаев он продолжает работать и приносить прибыль», - отметил риелтор. По его опыту, подобные объекты могут продаваться от четырёх месяцев до двух лет.

Владелец кафе и гостиницы в Подборовье признался нашему изданию, что пандемия, конечно, повлияла, но тем не менее его бизнес пока «сам себя кормит». Однако собственник не готов им больше заниматься в силу возраста и проблем со здоровьем.

По личным причинам продаёт бизнес и владелец базы отдыха в Куньинском районе. Собственник Евгений Власов рассказал «Псковской правде», что строил загородный комплекс для себя, в качестве «пенсионного проекта», который и сейчас как минимум сам себя окупает. Однако обстоятельства изменились и он решил переехать в другую страну, в связи с чем и продаёт бизнес в Псковской области.

«Уже года два пытаюсь продать и за это время были четыре предложения: два - из Москвы, два - из Псковской области. Но пока никто не купил. Опускаться в цене ниже я не готов: я вложил 5 миллионов долларов, а продаю за 85 миллионов рублей. Года два я ещё готов заниматься продажей», - отметил Евгений Власов.

Самое время

Между тем, эксперты в сфере недвижимости уверяют, что сейчас самое время вкладывать деньги в гостиничный бизнес, если есть инвестиционный интерес.

Однако Роман Максименко отметил, что в допандемийный период объекты размещения продавались крайне редко. «Отельный бизнес до пандемии практически не был представлен в продаже. Зачем продавать доходный бизнес? Если были какие-то продажи, то они были связаны с внутренними проблемами собственника», - пояснил он.

Эксперт заметил, что ранее в сфере гостиничного бизнеса реализовывалось большое количество проектов, отели «появлялись как грибы». А сейчас в продаже есть не только готовые объекты размещения, но и здания, которые должны были стать гостиницами. Среди таких незавершённых проектов Роман Максименко назвал здание на улице Пушкина, а также добавил, что в продаже есть ещё порядка 10 универсальных зданий, которые можно было бы приспособить под отели.

Он считает, что сейчас объекты размещения выгодно покупать тем, кто обладает «долгими деньгами» и готов вложить средства с перспективой заработка в будущем. «Это хорошие инвестиции, потому что сейчас цены на такой бизнес очень щадящие, поскольку люди продают объекты не от хорошей жизни. Как долгосрочное вложение - очень интересная история», - сказал Роман Максименко и добавил, что после пандемии объекты размещения подорожают, цены вернутся в рынок.

Сергей Белоусов уверен, что сейчас покупка готового гостиничного бизнеса - довольно выгодное вложение. «Вы посмотрите, как подорожали строительные материалы! В настоящее время купить уже готовую гостиницу будет дешевле, чем строить с нуля», - заметил он.