Ипотека: слишком рано или слишком поздно?

Эпидемия коронавируса внесла существенные коррективы в ситуацию на рынке недвижимости. Исходя из непростой экономической ситуации многие предпочитают сейчас не совершать сделки, притормозив с приобретением квартиры или дома. Риски понятны, деньги могут понадобиться на черный день, а попадать в кредитную кабалу в состоянии неопределенности — что же будет с родиной и нами — не хочется. Однако некоторые экспертов утверждают, что именно сейчас брать ипотеку как раз таки выгодно. «Псковская правда» выяснила нюансы.

И хочется, и колется

Псковичи Наталья и Илья не один год планировали взять ипотеку, несколько лет копили на первоначальный взнос. Это типичная молодая семья, обоим нет и 25, она работает в торговле, он – на железной дороге.

- Мы уже несколько лет живем с родителями мужа, - рассказывает Наталья. – Как только поженились, приняли решение, что это временно, и мы обязательно купим свое собственное жилье. Но, имея заработную плату в 25 тысяч рублей, собрать на первоначальный взнос даже 300 тысяч было не так-то просто.

По расчетам супругов мечта о собственной квартире должна была сбыться уже этой весной, но тут случился коронакризис.

- Мы сейчас раздумываем, как поступить, – говорит Наталья. – Дело в том, что я не работаю с начала введения в регионе ограничительных мер, и не уверена, что смогу вернуться на прежнее место работы. Пока живем только на зарплату мужа. Родители настаивают на том, чтобы мы не торопились с ипотекой, пока такая ситуация. А друзья, напротив, убеждают, что сейчас лучшее время для покупки квартиры.

Накануне выходных

В середине марта, еще до объявления Владимиром Путиным первых нерабочих дней, эксперты фиксировали: россияне стали чаще оформлять ипотеку. За январь и февраль банки одолжили деньги на квартиры рекордным для России 170 тысячам человек – это на 15 тысяч больше, чем в те же месяцы годом ранее (данные портала N1.RU). Псковская область оказалась в общероссийском тренде.

- Спрос на недвижимость вырос тогда, когда страны ОПЕК не смогли договориться о снижении добычи нефти и начались колебания курса валют, – считает президент Псковской гильдии риэлторов Роман Максименко. – Этот процесс характерен не только для нашего региона, но и для страны в целом.

Едва ли, конечно, на решение простых людей прямо повлияли затруднения ОПЕК. Были и другие, более очевидные причины. Во-первых, ажиотаж был вызван самыми низкими процентными ставками в истории ипотечного кредитования. Например, на протяжении 2019 года ставка опускалась несколько раз подряд и дошла до 9%. Во-вторых, сказалась нарастающая инфляция. Пока условия банков были максимально комфортными, люди массово начали вкладывать накопленные деньги в недвижимость, тем самым пытаясь спасти свои сбережения от обесценивания.

Однако уже ко второй неделе карантина количество сделок по ипотеке сократилось. Этому тоже не трудно найти объяснение. Из-за ограничительных мер офисы по продажам недвижимости были вынуждены закрыться, временно прекратили работу многофункциональные центры, нотариусы. И даже банки перешли на удаленный режим работы. Но основной причиной снижения числа сделок стало то, что люди оказались в самоизоляции. Их просили и призывали не выходить из дома без уважительной причины, практически невозможно было посмотреть квартиру или прийти в банк для уточнений каких-то значимых моментов.

При этом некоторые банки процентную ставку на 1-1,5% еще и повысили, несмотря на то, что Центробанк не поменял ключевую ставку, оставив ее на уровне 6%.

Успеть под раздачу

В конце апреля Минфин РФ внес в правительство проект постановления по льготным ипотечным кредитам на квартиры в новостройках. Согласно документу часть процентов банку компенсирует государство. Благодаря таким субсидиям ипотека будет стоить заемщику 6,5% Первоначальный взнос – не менее 20%, сумма кредита – не более 3 миллионов рублей. Получить его можно до 1 ноября 2020 года.

Даже не дожидаясь принятия постановления, ряд российских банков начали прием заявок на кредиты по новой госпрограмме. В числе первых – Сбербанк и ВТБ.

В ВТБ первые сделки такого рода провели еще до постановления правительства. Сейчас по всей России участие в программе приняли 3000 заявок от клиентов на 8 миллиардов рублей. Из них более 400 кредитов на сумму более 1 миллиарда рублей уже выдано. Заемщики провели сделки во всех крупнейших регионах России. Средняя сумма одного кредита составила около 2,5 миллионов рублей, сообщили «Псковской правде» в пресс-службе компании.

Сбербанк своим клиентам предложил ставку в 6,4% при условии оформления личного страхования жизни и здоровья заемщика. «Псковскую правду» заверили, что в банке максимально упростили и ускорили ипотечный процесс. И что у Сбербанка существуют сервисы, позволяющие без единого визита в банк стать собственником нового жилья.

В Россельхозбанке ставка по продукту «Ипотечный кредит на покупку жилой недвижимости» составляет всего 6,3%. А в конце апреля в псковском региональном отделении банка выдали первый кредит в рамках государственной программы «Комплексное развитие сельских территорий» под 2,7% годовых.

«Псковской правде» в банке сообщили, что в апреле на ипотеку поступило столько же заявок, сколько и в предыдущие месяцы. Все заявления специалисты рассматривают в штатном режиме, поэтому клиенты не испытывают трудностей и задержек при оформлении. При этом псковичи могут подавать заявки на ипотеку в удобное время, не выходя из дома, заполнив онлайн-форму на сайте.

Стимул для покупки

Снижение заявочной активности по жилью в России, по мнению экспертов, составило более 70% по вторичному жилью и более 60% по новостройкам.

- Псков в этом смысле не исключение: мы пока не мониторили ситуацию за апрель, но уже сейчас можно говорить о снижении объема заявок более чем на 50%, - отметил Роман Максименко.

- В настоящее время более 50% сделок с недвижимостью проходит с участием ипотечных заемных средств, и снижение ставки даже на полпроцента дает прирост к ипотечным заявкам на 5%, - отмечает он. - Какого-то всплеска мы не увидим, но надеемся, что это простимулирует взять ипотеку тех, кто хотел, планировал, но в связи с последними событиями стал сомневаться.

Однако на решение оформлять ипотеку влияют не только условия кредитования, но и стоимость жилья. Некоторые эксперты прогнозируют подорожание квартир в новостройках. Из-за падения рубля уже повысилась стоимость стройматериалов, а значит, застройщикам придется повышать цены на объекты. Вторичная жилплощадь, напротив, может подешеветь, так как многие потеряют в деньгах, а потому участятся продажи недвижимости за небольшие деньги

- Когда режим самоизоляции закончится и рынок вернется в свое нормальное состояние, из-за снижения платежеспособности населения цены на вторичку упадут, но незначительно, примерно на 5-7% , - говорит Роман Максименко. - Цены на первичку тоже упадут, а затем в третьем-четвертом квартале они начнут постепенно расти, потому что основные дома на первичном рынке будут строиться с помощью экскроу-счетов.

Тут стоит пояснить, что этот механизм создан для оплаты квартир в новостройках не напрямую застройщикам, а через банк, являющийся экскроу-агентом. На его счету заблокированные деньги дольщика будут лежать до тех пор, пока не закончится строительство и застройщик не зарегистрирует право собственности.

Таким образом, условия для ипотеки сейчас сложились действительно выгодные. Что, безусловно, не отменяет для заемщика необходимость трезво оценивать свои риски. И в первую очередь стабильность доходов.