Попадать в ситуацию «а поутру они проснулись» стало для всех нас уже неприятной традицией. О каждой грядущей реформе мы частенько узнаем не когда она обсуждается, а когда она уже стоит на пороге дома или, что еще хуже, бьет «ключом по голове».
В этот раз подобная ситуация может возникнуть с очередными нововведениями на рынке жилищно-коммунального хозяйства. Новые правила игры коснутся всех, но в первую очередь жителей многоквартирных домов.
Совет да любовь
В Жилищном кодексе России появился новый пункт 161.1 «Совет многоквартирного дома». То есть помимо всяких управляющих компаний, ТСЖ в обиходе появляется новый термин.
Что это за совет такой, а главное, зачем?
Вот что написано в ЖК РФ: «В случае, если в многоквартирном доме не создано товарищество собственников жилья (ТСЖ) либо данный дом не управляется жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом и при этом в данном доме более чем четыре квартиры, собственники помещений в данном доме на своем общем собрании обязаны избрать совет многоквартирного дома из числа собственников помещений в данном доме. Регистрация совета многоквартирного дома в органах местного самоуправления или иных органах не осуществляется».
То есть, уважаемые соседи, готовьтесь выходить на общее собрание и создавать для своего дома совет.
Легко можно догадаться, что судьба у создания советов домов будет такой же незавидной, как и у истории появления ТСЖ. Наша активность как собственников жилья близка к нулю. И начинается, к сожалению, только тогда, когда грянет гром: или крыша потечет, или лифты встанут.
На этот случай авторы поправок в Жилищный кодекс, прекрасно понимая, что ждать милости от граждан в скорейшем и активнейшем создании советов домов не придется, нашли козлов отпущения. Ими вновь станут органы местного самоуправления. Иными словами, администрации города, района.
Если до конца этого года жильцы не создадут советы домов, то администрация сама инициирует сбор общего собрания собственников квартир и избрание на нем совета дома или создание ТСЖ. То есть, уважаемые соседи, придут к вам дяденьки и тетеньки из администрации и скажут: «Совет или ТСЖ?»
Трудно себе представить, как за три месяца, например, в Пскове, где около 2 тысяч многоквартирных домов, инициировать создание советов или ТСЖ. Да это просто невозможно.
Зачем власть советам?
Зачем – это главный вопрос. Эксперты чуть ли не в один голос говорят: ну что вы, товарищи жильцы, это ж такое для вас благо – совет дома! Вы сможете контролировать, например, работу управляющей компании, ее услуги, ремонт дома.
Практика, однако, часто ничего общего с теорией не имеет.
По закону на совет многоквартирного дома возлагается море обязанностей. Забегая вперед, сразу спросим: кто будет готов исполнять их на безвозмездной основе, если жильцы добровольно не решат платить этим смельчакам?
Конечно, совет нужен для решения насущных хозяйственных вопросов в интересах собственников, однако не продумана система поощрения, а безвозмездно никто нести общественные нагрузки не хочет.
Итак, что может, а точнее, должен делать совет многоквартирного дома.
Он выносит на общее собрание собственников предложения о порядке пользования общим имуществом в многоквартирном доме, в том числе земельным участком, на котором расположен дом.
Совет может предлагать план и порядок организации работ по содержанию и ремонту общего имущества в доме (подвалы, чердаки, крыша, стены, подъезды).
Совет дома представляет предложения по вопросам планирования управления многоквартирным домом, организации такого управления, содержания и ремонта общего имущества в данном доме. Он также на общем собрании выдает свое заключение по условиям проектов договоров, предлагаемых для рассмотрения на этом общем собрании.
Совет осуществляет контроль за оказанием услуг и (или) выполнением работ по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту, за качеством предоставляемых коммунальных услуг собственникам жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме и пользователям таких помещений, в том числе помещений, входящих в состав общего имущества в данном доме.
Открытые вопросы
Неясностей в том, как будет функционировать совет дома, масса. Каков механизм его работы? Все это, видимо, предстоит прописывать в коллективном договоре.
А если у органов местной власти не получится собрать на общем собрании кворум и совет дома не будет создан, то какая за это ответственность? Чья? Пока ничья и никакая.
Каковы реальные механизмы воздействия совета дома на работу управляющей компании?
Ведь совет дома – даже не юридическое лицо, и кто в случае, например, судебного разбирательства будет представлять интересы дома в суде?
Фото: кадр из фильма «Собачье сердце», 1988 г., режиссер Владимир Бортко
В Интернете уже можно встретить разработанные уставы домовых советов
Липовым ТСЖ придется труднее
Согласно поправкам в ЖК РФ жилищная инспекция имеет право проверить соответствие устава ТСЖ законодательству, правомерность решений общего собрания собственников, в том числе и по созданию самого ТСЖ. Кроме того, жилищная инспекция может вносить представления в правление ТСЖ, а в случае неисполнения рекомендаций может даже ставить вопрос о ликвидации ТСЖ.
Эксперт
Депутат Госдумы Галина Хованская статью ЖК РФ, вводящую понятие «совет многоквартирного дома», считает спорной. Первоначально, по ее словам, в тексте новой редакции была формулировка, говорившая о праве создавать совет многоквартирного дома, а не об обязанности.
Новые правила
В июне вступило в силу Постановление правительства РФ «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов».
По каждому виду коммунальных услуг вводится два платежа: за потребление непосредственно внутри квартиры и за потребление на общедомовые нужды. При этом вводится норматив потребления коммунальных услуг на общедомовые нужды в многоквартирном доме. Это упорядочит расчеты в случае, когда отсутствует коллективный прибор учета.
Ужесточена ответственность неплательщика. Теперь ограничение предоставления коммунальных услуг может наступить не через 6 месяцев, как сейчас, а через 3 месяца.
Потребителям предоставлена возможность заключения прямых договоров с ресурсоснабжающими организациями на предоставление коммунальных услуг, а также внесения платы за коммунальные услуги непосредственно в ресурсоснабжающую организацию при наличии договора, заключенного с исполнителем в лице управляющей организации, товарищества или кооператива.
Исключена возможность 13-х платежек.
Минрегионом России до конца года будет утверждена примерная форма платежного документа, примерные условия договора управления многоквартирным домом и некоторые другие документы.
Автор: Александр Машкарин
