Рынок коммерческой недвижимости в России начал формироваться не так давно, лишь с началом приватизации. При этом сектор коммерческой недвижимости намного меньше жилого, поэтому и сделок в этой части рынка меньше, хотя во всем мире коммерческая недвижимость является наиболее привлекательной.
По словам президента Псковской Гильдии Риэлторов Романа Максименко, в Пскове цивилизованный рынок коммерческой недвижимости не сложился.
- Сегодня у нас в городе только две компании, работающие в этом сегменте, - уточнил он. – Причем, только одна компания обладает полным набором профессиональных инструментов для работы с коммерческой недвижимостью.
Кустарных дел мастер
Фактически, собственники помещений предпочитают управлять своими объектами самостоятельно, не обращаясь за помощью к профессионалам.
- Владельцам зачастую кажется, что на них наживутся или обманут, - прокомментировал Роман Максименко. – Хотя профессионалы обладают клиентской базой и смогут защитить сделку.
Проценты же или вознаграждение за сделку всегда можно обговорить, так чтобы это было интересно обеим сторонам.
Пытаясь же проводить сделки с коммерческой недвижимостью самостоятельно – владельцы зачастую получают лишь негативный опыт.
- Главная проблема – полное отсутствие квалифицированных кадров по управлению объектами коммерческой недвижимости, - уточнил президент ПГР Роман Максименко. – Прежде всего, сертифицированных управляющих, а соответственно и такой институт как институт управления недвижимостью в городе отсутствует. Нанимать же профессионалов из других городов дорого и неудобно.
Меж тем, западные компании или компании, работающие на иностранном капитале или с западным менеджментом, вообще не управляют коммерческими объектами без привлечения сертифицированных управляющих.
- Крупные торговые комплексы, где инвесторы иностранцы, управляются серьезными консалтинговыми компаниями, - отмечают в Псковской Гильдии Риэлторов. – Это с одной стороны несколько дороже, но зато и эффективнее. Компании просто компенсируют свои риски за счет того, что отдают объекты в управление профессионалам.
Некоторые владельцы коммерческих комплексов в Пскове, по сути, не занимаются их управлением, а просто нанимают «завхозов» или менеджеров, которые со своей стороны лишь следят за техническим состоянием здания и осуществляют поиск арендаторов.
- Профессиональное же управление имеет под собой плановую основу, - уточнил Роман Максименко. – У нас же никто не создает план управления недвижимостью, в части графика ее эксплуатации, расчета необходимых расходов на капитальные вложения или улучшения и проч.
Никто не понимает, что можно за счет улучшений, например установки фонтана в фойе или ремонта покрытия на парковке, привлечь дополнительное количество клиентов.
Определенной категории собственников нравится сам процесс управления недвижимостью. Но управляя объектами, как они сами это понимают, они тем самым теряют возможность получить больший доход. По мнению экспертов, владельцы недвижимости, не имея профессиональных инструментов управления, сами не понимают, как можно со своих объектов недвижимости «генерировать» больше денежного потока.
- Иногда получается, что такому собственнику проще продать, избавиться от недвижимости, так как в аренде этот объект не приносит ему той доходности, - прокомментировал президент ПГР.
Возможные риски
Главный риск, с которым сталкивается непрофессиональный управляющий коммерческой недвижимостью – неплатежи арендаторов.
- Наряду с честными и порядочными арендаторами, встречаются и крайне неблагонадежные, которые «кочуют» из комплекса в комплекс, и непрофессионал никогда этого не поймет, - сообщили в Гильдии. – А проверить всех потенциальных арендаторов такой собственник самостоятельно не сможет.
Арендатор же, по мнению специалистов, в общении с непрофессиональным управляющем никак не защищен от произвола арендодателя.
- Арендатора могут выгнать (не продлить договор аренды), и он потеряет всю свою клиентскую базу, а соответственно и денежный поток, - рассказал Роман Максименко. – К тому же, договоры между арендатором и владельцем коммерческой площадки часто бывают либо бессрочными, либо короткие (до 11 месяцев – прим.авт.), а значит не регистрируемые в УФРС.
Интерес к коммерческой недвижимости в городе хоть и есть, но носит исключительно фрагментарный характер. Пока что определенных предпосылок для развития этого направления бизнеса в регионе не сложилось. К тому же, как отмечают в Псковской Гильдии Риэлторов, несмотря на повышенный интерес к сектору торговой недвижимости, еще один торговый комплекс в Пскове полностью восполнит потребность города в торговых площадках.
КСТАТИ
Несмотря на то, что Псков небольшой город, существуют так называемые «проклятые места аренды», недвижимость в которых крайне сложно сдать в аренду.
- Объекты, находящиеся в стороне от основных транспортных потоков;
- Недвижимость в местах, где нет парковочных мест;
- Площадки в «депрессивных» районах (Любятово, Кресты – прим.авт.).
При равных затратах на недвижимость цена аренды метра будет отличаться в разы - от 1 тыс рублей до 400 рублей, в зависимости от географического положения объекта.
Рынок коммерческой недвижимости Пскова переживает стагнацию
Конец весны и начало лета – традиционный период снижения активности на рынке недвижимости, в частности, по причине начала отпусков и дачного сезона.
- Спад предложений на коммерческом рынке также вызван тем, что в городе плохо развивается малый бизнес, - пояснил президент ПГР Роман Максименко. – Предприятия не укрупняются, соответственно они не продают площади, и остаются на прежних позициях, опасаясь экономического кризиса.
В течение всего 2013 года рынок останется на прежних позициях, заверяют эксперты.
- Даже если новые объекты строительства будут появляться, серьезно на рынок они не повлияют, - отметил глава Гильдии.
Несмотря на стагнацию, сейчас по заверениям аналитиков рынка недвижимости, идеальное время, как для продажи, так и для покупки коммерческих объектов.
- Сейчас пик цен для продажи недвижимости, - заверили в Псковской Гильдии Риэлторов. – Плюс, банки охотно кредитуют покупку коммерческих объектов, что прекратится при появлении отрицательных экономических тенденций – это благоприятно для потенциальных покупателей.
