Так называемая малоэтажная застройка пригородов уже давно популярна во всем мире. Ее плюсы для покупателей очевидны. Живя, по сути дела, на природе, потенциальный покупатель в комплекте получает всю необходимую ему городскую инфраструктуру.
Аналитики рынка недвижимости отмечают, что с точки зрения градостроительной политики малоэтажная застройка пригородов не только не вредна, но и полезна, так как при правильном применении позволяет равномерно распределить транспортную нагрузку на основных магистралях как города, так и близлежащего пригорода.
Перспективный поселок
К плюсам малоэтажной застройки можно отнести следующее:
1. Доступность цены по сравнению со стоимостью коттеджа в городе.
2. Удаленность от города в пределах 5-15 км.
3. Развитая инфраструктура (как правило, строительство коттеджных поселков происходит в пределах населенного пункта).
4. Объекты могут сдаваться и передаваться покупателям по частям, по мере готовности. Возможность приобретения на самых ранних стадиях проекта (в отличие от новостроек, где продажи по закону возможны только в рамках 214-ФЗ, что накладывает на застройщика определенные ограничения).
5. При условии отсутствия необходимости перевода земельного участка в другую категорию - более упрощенная, по сравнению с высотным строительством, система согласований.
6. Значительная экономия на мощностях и инженерных сооружениях (отсутствие лифтов и т.п.). Малоэтажная застройка требует значительно меньше мощностей. Кроме того, при возведении высотных домов используются значительно более сложные инженерные системы.
7. Значительная экономия на материалах строительства. При использовании альтернативных технологий строительства (например, каркасных) возможна экономия до 15-20% на строительной себестоимости.
Приобрести в собственность таунхаус или коттедж с участком сегодня могут далеко не все покупатели, в этом случае комплекс малоэтажной застройки экономкласса становится для потенциальных покупателей компромиссным решением. Зачастую клиент по цене квартиры в городе может приобрести собственный дом соответствующей площади, к тому же с небольшим земельным участком.
Однако в Пскове и Псковской области подобные проекты можно пересчитать по пальцам, считают в Псковской Гильдии Риэлторов.
- Причина в том, что значительная часть затрат застройщика при реализации проекта малоэтажной застройки приходится на выкуп земельного участка, подведение коммуникаций, создание транспортной инфраструктуры, - рассказал президент Гильдии Роман Максименко. - Это создает значительную финансовую нагрузку на девелоперов.
На данный момент застройщики и девелоперы загородных проектов за все платят сами. Начиная с выкупа земельного участка, перевода его в другую категорию, межевания, полного юридического оформления объекта и заканчивая получением техусловий, их выполнением и непосредственно строительством не только домов, но и всех коммуникаций (и внутренних и внешних сетей), а зачастую и дорог - не только внутренних, но и внешних подъездных путей. Естественно, при таких условиях застройщику тяжело сохранять цены экономкласса на свои объекты.
Кроме того, затраты в малоэтажном строительстве довольно сложно заранее точно рассчитать, что, соответственно, повышает риск незавершенного строительства.
Одним из основных аспектов стройки становится назначение земельного участка. Так, в Псковской области крайне мало участков категории ИЖС (т.е. под индивидуальное жилищное строительство. – Прим. авт.).
- В основном под застройку идет земля сельскохозяйственного назначения с возможностью регистрации дачного дома на таком участке, - уточнил Роман Максименко. - Перевод земли из одной категории в другую зачастую очень долгий, забюрократизированный процесс, длящийся годами. И в течение всего этого времени девелопер не имеет возможности развивать и реализовывать свой проект.
КСТАТИ
Хотя некоторых застройщиков это не останавливает, и людям приходится месяцами ждать правоустанавливающих документов на объекты, за которые они уже заплатили деньги, отмечают эксперты.
Самое выгодное предложение
Важный момент при строительстве малоэтажной комплексной застройки - себестоимость самой стройки. Во всем мире себестоимость строительства малоэтажного жилья значительно ниже, чем высотного. Это связано, в частности, с использованием недорогих технологий строительства и экономией на материалах.
- В Псковской области ряд компаний также активно использует современные технологии возведения недорогих домов, таких, например, как каркасные, - пояснил президент Псковской Гильдии Риэлторов. - Однако такое строительство требует четкого соблюдения технологии, высокой квалификации строителей и использования качественных материалов. Между тем существует опасность, что компании могут поступиться качеством ради собственной экономии средств.
Для увеличения спроса на такой продукт, как коттеджные поселки, необходимо перейти к принятой во всем мире практике продажи земельных участков под застройку с уже подготовленной инфраструктурой, надлежащим образом оформленным статусом земли, считают риэлторы. Внедрение передовых методов удешевления строительства должно идти с усилением административного контроля за качеством строительства и соблюдением технологий. А чтобы проекты малоэтажного строительства были коммерчески успешными, необходима комплексная застройка больших территорий, что с одной стороны - позволит снизить затраты застройщика, а с другой - повлечет за собой снижение стоимости застройки для непосредственного покупателя.
