Приглашенные на встречу эксперты – представители банков, застройщиков и областной администрации – обсудили ситуацию на рынке ипотечного кредитования в Пскове, плюсы и «подводные камни» ипотеки и уровень доступности сегодня для псковичей такого вида кредитования.
По данным Госкомитета Псковской области по делам строительства, ЖКХ, государственного строительного и жилищного надзора, средние цены на типовые квартиры составляют:
35,6 тыс. рублей за кв. метр – на вторичном рынке;
36,5 тыс. рублей за кв. метр – на первичном рынке.
Дмитрий Веденяпин, начальник отдела по работе с партнерами ОАО «Сбербанк»:
– В текущем году мы наблюдаем значительный рост объемов жилищного кредитования. Объем уже выданных кредитов превысил показатели трех последних лет. Наши прогнозы развития рынка недвижимости до конца года – это сдержанный рост. Объем выдаваемых кредитов будет увеличиваться. Что касается ставок по жилищным кредитам, то основные изменения в Сбербанке уже произошли. Мы сделали достаточно большие шаги в этом направлении – это и кредит для приобретения и строительства новостроек в рамках кредита «Ипотека с государственной поддержкой» – «Ключевое предложение», и «Военная ипотека», и кредит на «Рефинансирование» ипотечных кредитов, выданных в сторонних банках. Все действия направлены на привлечение клиентов, которые хотят улучшить свои жилищные условия.
Евгений Абраменко, начальник отдела ипотечного кредитования
ВТБ24 (ЗАО):
– Наши прогнозы аналогичны. Цены на квартиры продолжают расти. В некоторой мере это коснется и роста ставок по ипотеке. Часть кредитных учреждений уже повысили ставки по ипотеке, и, скорее всего, до конца года ряд банков последует их примеру. Рост ставок будет соизмерим с ростом цен на недвижимость. При этом рынок действительно активно растет. По сравнению с 2011 годом наш офис выдал в 2,5 раза больше ипотечных кредитов, что уже говорит о многом. Сегодня псковичи более активно приобретают недвижимость. Связано это в том числе с тем, что люди стараются грамотно распорядиться своими накоплениями. Недвижимость сегодня – это некая «тихая гавань», куда можно вложить свои средства. Что касается намерений банка – ВТБ24 не намерен снижать объемы ипотечного кредитования и, кроме того, постоянно улучшает линейку ипотечных программ, чтобы сделать ипотеку еще более доступной.
Сергей Иванов, заместитель начальника отдела по надзору за деятельностью кредитных организаций Главного управления Центрального Банка РФ по Псковской области:
– Величина процентных ставок по ипотечным кредитам в значительной степени определяется стоимостью привлечения банками ресурсов, за счет которых выдаются впоследствии ипотечные кредиты. В связи с тем, что стоимость привлечения банками ресурсов зависит от достаточно большого количества факторов, в том числе макроэкономических, спрогнозировать динамику процентных ставок в среднесрочной и долгосрочной перспективе довольно проблематично. В настоящее время процентные ставки по ипотечным кредитам в России имеют тенденцию роста, что связано в том числе с кризисными явлениями в мировой экономике, которые увеличивают стоимость внешних заимствований крупнейших игроков российского ипотечного рынка.
– Как изменились ставки ипотечного кредитования за последние несколько лет?
Сергей Иванов:
– Средневзвешенная процентная ставка по выданным ипотечным кредитам составляла в Псковской области в 2008 году 12,2% годовых. В первый посткризисный 2009 год она выросла до 14,4%, а в последующие два года снижалась. В первом полугодии текущего года средневзвешенная процентная ставка по выданным в регионе ипотечным кредитам увеличилась до 12,1% годовых.
Виктор Лукин, начальник управления по учету и распределению жилой площади администрации Пскова:
– Рост ставок в первую очередь связан с кризисными явлениями в экономике. Кроме того, наблюдается спрос на ипотечные кредиты. Это оказывает свое влияние. Увеличение количества вводимого на рынок жилья – это в первую очередь стимулирование ипотечной системы. Сегодня большое количество запросов на жилье поступает со стороны государственных и муниципальных учреждений. Так, достаточно большой объем финансирования получают программы по предоставлению жилья ветеранам. Но после завершения программ рынок будет работать самостоятельно, вариться в «собственном соку».
– На какой срок обычно берется ипотека и сколько в среднем у клиента должно быть собственных средств на первый взнос?
Дмитрий Веденяпин:
– При получении кредита в Сбербанке мы готовы выдать кредит на полную стоимость недвижимости при определенных условиях. У человека при этом фактически на руках может и не быть денег. Сбербанк использует средства материнского капитала, активно работает в части предоставления «Военной ипотеки». Также клиенты банка могут воспользоваться специальным предложением «Молодая семья», когда первый взнос составляет всего лишь 10% от полной стоимости квартиры. В то время как первый взнос за квартиру или дом на общих условиях Сбербанка начинается от 15%. А что касается срока кредита, то люди берут ипотеку до 20 лет, чтобы среднемесячная сумма платежа не была слишком серьезной для бюджета семьи, и практически всегда стараются погасить кредит досрочно.
Евгений Абраменко:
– На самом деле есть простой способ предварительно просчитать ваши возможности. Для этого берется совокупный семейный доход, из него выделяется часть, которую семья готова отдавать на погашение ипотеки, – эта сумма делится на 2 и умножается на средний срок кредита – 15 лет, то есть на 180 месяцев. Полученный результат – примерная сумма кредита. Конечно же, это неточный расчет, но с его помощью можно приблизительно рассчитать ваши возможности. Что касается доступности ипотеки, как уже сказал мой коллега, сегодня возможно взять кредит и без собственных средств: заменить первый взнос средствами материнского капитала, с помощью различных государственных субсидий. Также ВТБ24 предлагает программу «Победа над формальностями» – эта программа охватывает еще более широкий круг наших клиентов. Название говорит само за себя. Доходы заемщика по данной программе банк не проверяет, клиент просто указывает их реальную величину в анкете, а ВТБ24 на основании указанных сведений рассчитывает доступный лимит. Обязательным условием для участия в программе является оплата как минимум 35% от стоимости жилья за счет собственных накоплений заемщика. «Победа над формальностями» пользуется спросом – три четверти наших клиентов сейчас выбирают именно это предложение.
– С какими «подводными камнями» сегодня может столкнуться потребитель и как их избежать?
Дмитрий Веденяпин:
– Сбербанк делает значительные шаги в улучшении качества обслуживания своих клиентов и условий по кредитам. В частности, упрощается сама процедура выдачи. В настоящий момент срок рассмотрения заявки на жилищный кредит составляет от 2 до 5 дней, против прежнего срока в 2 недели несколько лет назад. Для того чтобы получить кредит, нужен минимальный пакет документов. Для наших клиентов, лояльных к банку, мы предлагаем пониженную процентную ставку на кредит. Если вы получаете заработную плату на пластиковую карту Сбербанка, то для оформления кредита вам достаточно иметь только паспорт. Вы можете утром захотеть приобрести квартиру и, зайдя в банк, сразу же оформить заявку на жилищный кредит и в короткие сроки получить ответ. У Сбербанка нет какихлибо скрытых условий, все наши условия изложены в договоре. 2 года как мы отказались от комиссии. Банк не прибегает к «мелкому шрифту», «скрытым сноскам и ссылкам». Все максимально открыто, доступно и прозрачно. Мы не заставляем наших клиентов оформлять какиелибо услуги насильно. Если сам клиент желает получить дополнительные услуги банка, например, в виде страхования, то услуги будут ему предоставлены. Но это никак не скажется на цене кредита, процентная ставка по кредиту от этого никак не изменится. Сбербанк максимально открыт для своих клиентов, со всеми кредитными программами можно ознакомиться на нашем интернетсайте.
Евгений Абраменко:
– Ипотека сегодня – один из наиболее прозрачных видов кредитования. За последнее время мы видим много позитивных изменений. На сегодняшний день отсутствуют какиелибо комиссии. Все расходы, связанные с ипотечным кредитом, состоят из уплаты основного долга, процентов и услуг по страхованию. Оценку квартиры ВТБ24 заказывает за свой счет. Пакет необходимых для предоставления кредита документов минимален. Процедура рассмотрения заявки на кредит не занимает больше 23 дней. Банк берет на себя подготовку и оформление всей документации. Мы стараемся максимально помочь своему клиенту в приобретении квартиры, для чего привлекаем своих партнеровзастройщиков и риелторов, которые также помогают нашим клиентам. Отдельно отмечу, что ипотеку стоит рассматривать не только как инструмент приобретения недвижимости, но и как инструмент проверки чистоты сделки. Ипотечное подразделение банка в процессе выдачи кредита досконально проверяет объект недвижимости, продавцов квартиры. Согласование банком сделки является для клиента дополнительной гарантией того, что после приобретения квартиры не возникнет неожиданностей. Можно не опасаться недобросовестных риелторов. Сам банк – заинтересованная сторона в данном вопросе, ведь приобретаемая квартира будет являться обеспечением по кредиту.
Сергей Иванов:
– Периодически поступающие в Главное управление Банка России по Псковской области жалобы граждан на действия банков связаны главным образом с потребительским кредитованием, реализуемым посредством выдачи заемщикам кредитных карт. Жалоб, связанных с ипотечным кредитованием, в Главное управление не поступало.
Виктор Лукин:
– Дополнительно отмечу, любой гражданин, обладающий определенными критериями, имеет право обратиться в управление и встать на учет нуждающихся. На сегодняшний день у нас 3600 людей стоит на очереди. Это либо граждане, которые имеют право претендовать на квартиры вне очереди, или в рамках реализации таких программ, как «Расселение ветхого и аварийного жилья». Плюс проводятся проверки по выявлению граждан, самостоятельно улучшивших свои жилищные условия, в среднем снимаем около 100 человек в год с очереди.
– Мария Ивановна, не могли бы Вы резюмировать нашим читателям по действующим в Псковской области социальным программам?
Мария Краснослободцева, зам. начальника отдела социальных гарантий и нестационарного обслуживания граждан Управления социальной защиты населения Псковской области:
– Участником программы «Молодая семья» может быть признана семья в возрасте до 35 лет, а также неполная молодая семья. Самое главное условие – чтобы они были признаны нуждающимися в улучшении своих жилищных условий и имели собственный первоначальный капитал.
– Ольга Викторовна, расскажите более подробно, что представляет собой малоэтажный комплекс «Балтия» и кто ваши основные клиенты?
Ольга Латарцева, ведущий специалист по работе с клиентами ООО «Псковинкомстрой»:
– Наш малоэтажный жилой комплекс «Балтия» состоит из 450 домов, в едином архитектурном стиле. Стоимость квадратного метра без внутренней отделки – 27 тысяч рублей, что намного ниже средних цен на метр квадратный жилья по Пскову и Псковской области. Кроме того, в комплексе запланировано строительство объектов социальной инфраструктуры – детский сад, кабинет врачебной практики, аптека, магазины, отделение почты. Инженернотехническое обеспечение комплекса составляют централизованные коммуникации – газоснабжение, водоснабжение, электричество, канализация. К нам обращаются совершенно разные клиенты, это и молодые семьи, и пенсионеры, желающие приобрести жилье всетаки за городом, на свежем воздухе. Мы работаем как с военной ипотекой, так и с материнским капиталом – у нас сегодня достаточно широкий спектр клиентов.
– Стоимость квадратного метра в «Псковинкомстрое» намного меньше средних цен на рынке жилья. Какие дополнительно у комплекса преимущества?
Ольга Латарцева:
– По данным многочисленных социальных опросов, людям хотелось бы жить в таунхаусах, коттеджах или зонах малоэтажной застройки, т.е. менталитет российских граждан постепенно приближается к европейским стандартам понимания комфорта жизни.
Преимущества жизни в малоэтажном комплексе: благоприятная экологическая обстановка, т.к. малоэтажные жилые зоны расположены либо на окраинах, либо в небольшой отдаленности от города; жилые здания возводятся в едином архитектурном стиле, доступная социальная инфраструктура; социальнопсихологический комфорт, т.к. в таких местах царит атмосфера спокойствия, тишины и размеренности, что не характерно для жилых районовкварталов; транспортная доступность, решен вопрос парковочных мест. Комплекс «Балтия» расположен в 4 км от Пскова, в нескольких минутах езды от комплекса находится гипермаркет «Лента». Непосредственно возле комплекса находится автобусная остановка для рейсовых автобусов. Сумма первоначального взноса на покупку дома в нашем комплексе составляет 30% от его суммы.
– Какие существуют прогнозы на рынок ипотечного кредитования?
Дмитрий Веденяпин:
– Цены на недвижимость растут. И если квартира нужна вам непосредственно для жизни, то лучше приобрести ее сейчас. Тем более, что касается Сбербанка, то мы договорились с крупными застройщиками города – это «Эгле» и «УноПресс» – на предоставление скидок клиентам Сбербанка. Маркетинговая ставка по этим кредитам составит от 9%. Стоит хотя бы просто подумать о такой возможности. Как минимум взять калькулятор и просто подумать насчет того, что вы действительно можете позволить себе ипотеку, позволить себе комфортные условия проживания. Ипотека это не страшно, и даже гдето выгодно.
Евгений Абраменко:
– Ежемесячный платеж по ипотеке зачастую равен арендной плате. Если вы нуждаетесь в жилье, зачем отдавать деньги за чужую квартиру, если можно вкладывать их в собственную? Рынок ипотеки в России пока еще слабо развит. Если доля ипотеки в странах восточной Европы доходит до 6070%, то у нас эта цифра гораздо скромнее – пространство для развития есть. Сейчас банки не столько заняты конкуренцией, сколько расширением рынка. Мы стараемся донести до потенциальных клиентов, что сегодня ипотека для многих возможна и ее не стоит бояться. Многие люди себя ограничивают на подсознательном уровне. Стоит просто подумать о том, что вы можете улучшить свои жилищные условия уже сейчас. Для начала нужно просто позвонить в банк, чтобы определить свои возможности. Когда работник банка рассчитает ежемесячный платеж по ипотеке, многие, вероятно, откроют для себя, что ипотека для них доступна. К слову, для большого количества наших заемщиков ипотека – вообще первый в жизни кредит.
Виктор Лукин:
– Касаемо роста цен, в Пскове – практически полностью освоены участки с развитой инфраструктурой: теплосетями, водоканалом. Сейчас все новые вводимые объекты «сидят» на городских сетях. Конечно же, необходимо их дополнительно развивать, а это достаточно дорогостоящее мероприятие. Стоимость развития инфраструктуры составляет около 30% от стоимости строительства. И это, естественно, будет влиять и на стоимость жилья.
Сергей Иванов:
– Ипотека – это реальный способ обзавестись собственным жильем либо улучшить свои жилищные условия. В то же время решение о заключении с банком договора о предоставлении ипотечного кредита это очень ответственное решение, принятию которого должна предшествовать реалистичная оценка своих возможностей по погашению кредита, а также четкое понимание всех условий заключаемого с банком кредитного договора.
КСТАТИ
Ипотечные кредиты жителям Псковской области предоставляют около 40 банков. Объем данных кредитов в общем объеме средств, предоставленных банками жителям области на улучшение жилищных условий, составляет в настоящее время около 94%, а в общем объеме кредитов, предоставленных населению, около 11%.
Жалобы граждан, поступающие в Главное управление Банка России по Псковской области, связаны главным образом с потребительским кредитованием. Жалоб, связанных с ипотечным кредитованием, в управление не поступало.
