Одни считают ипотеку кабалой на полжизни, другие – реальной возможностью приобрести квартиру. Однако кризис внес коррективы и изменил сложившиеся было тенденции. Возможен ли массовый спрос на ипотеку? За круглым столом ипотечную тему обсудили эксперты «Псковской правды».
До востребования
Насколько востребованы сейчас ипотечные кредиты? Руководители псковских банков сообщили о доле ипотечного кредитования в общем кредитном портфеле компаний.
Банк «ВТБ-24» – розничный банк группы ВТБ, специализирующийся на обслуживании физических лиц, индивидуальных предпринимателей и предприятий малого бизнеса. В числе предоставляемых услуг: выпуск банковских карт, ипотечное и потребительское кредитование, автокредитование, услуги дистанционного управления счетами, кредитные карты с льготным периодом, срочные вклады, аренда сейфовых ячеек, денежные переводы. В Пскове представлен двумя офисами – на ул. Советской, 40 (Детский парк) и Коммунальной, 41 (ТК «Империал»). В кредитном портфеле Псковского офиса ипотека составляет пятую часть, доля ВТБ-24 на ипотечном рынке Псковской области составляет около 14%. О востребованности ипотечных кредитов говорят цифры: за два квартала 2010 года банком в Пскове выдано ипотечных кредитов на 40% больше, чем за аналогичный период 2009 года, а в третьем квартале 2010 уже принято заявок больше, чем за первые два квартала 2010 года.
ОАО АКБ «Росбанк» представлен в Пскове операционным офисом «Псковский» Северо-Западного филиала, который расположен на ул. Некрасова, д. 11. Подразделение осуществляет все виды банковских операций, в том числе расчетно-кассовое обслуживание юридических и физических лиц, кредитование крупных корпоративных клиентов, субъектов малого и среднего бизнеса, физических лиц. Доля ипотечных кредитов в розничном кредитном портфеле составляет более 15%.
В Псковской области действуют семь отделений ОАО «Восточный экспресс банк» с кассовыми операциями – пять в Пскове, по одному в Великих Луках и в Острове, плюс восемь подразделений формата удаленного рабочего места, в котором мы выдаем кредиты. Концепция развития очень проста – банк стремится быть как можно ближе к клиенту и работает только с физическими лицами и отчасти с малым бизнесом. Это самый крупный сервисный агент Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), реализующий без участия других банков государственную политику, предоставляя жителям регионов России ипотечные кредиты по программе АИЖК.
Кредитование физических лиц в региональной сети ОАО «Сбербанк России» осуществляется в 33 подразделениях банка. В портфеле банка ипотечное и жилищное кредитование составляет более 30%. Основные виды жилищных кредитов ОАО «Сбербанк России»: «Ипотечный кредит», «Ипотечный плюс», кредит на приобретение недвижимости (без оформления в залог приобретаемого жилья), кредит «Молодая семья», кредит с использованием индивидуальных сейфов банка для проведения расчетов по сделкам купли-продажи.
Тенденции
- Мы наблюдаем рост выдачи ипотечных и жилищных кредитов, - сообщила Татьяна Городнянская, заместитель начальника Главного управления Центрального банка Рссийской Федерации по Псковской области. – По данным на 1 августа 2010 года все кредитные организации, филиалы и представительства на территории и за пределами Псковской области выдали жителям региона 348 ипотечных кредитов на сумму 373,5 миллиона рублей. Рост по ипотеке в этом году составил 2,8 раза. Что касается средневзвешенных ставок по кредитам, то в этом году они составляют по рублевым кредитам 13,2 процента годовых, по иностранной валюте — 9,8 процента годовых, средневзвешенный строк кредитов в рублях — 15,7 лет, в иностранной валюте — 19,6 лет. Задолженность составляет 1,8 миллиардов рублей с учетом кредитов, выданных в предыдущие годы.
Татьяна Городнянская также обратила внимание участников круглого стола на увеличение количества банков, принимающих участие в ипотечном кредитовании. В этом году их 18 (в прошлом году по информации за 7 месяцев – всего 6). Лидеры на рынке ипотечного и жилищного кредитования – – ОАО «Сбербанк России», который вне конкуренции, а также «ВТБ-24» и подразделение «Мособлбанка».
Антикризисные предложения
Однако при наблюдаемом оживлении еще рано говорить о выходе на докризисный уровень. Показатели первой половины 2008 года вдвое превышают нынешние данные. Что удерживает псковичей и жителей области от ипотеки? Процентные ставки. Максим Голиков, журналист, эксперт в области региональной экономики, привел разговор с коллегой из Петербурга – о том, что в северной столице ипотечные кредиты стали дешевле, чем до кризиса. У нас же средневзвешенная процентная ставка по рублевым кредитам в области составляет 13,2%, что значительно выше, чем до кризиса. Та же тенденция – по валютным кредитам.
- Мне и докризисные, и нынешние ставки ласкают слух. Я брал кредит на покупку квартиры под 16%, и плачу его до сих пор, - вздохнул в порядке лирического отступления главный редактор «Псковской правды» Александр Машкарин. – Хорошо хоть не подняли ставку в одностороннем порядке во время кризиса.
- Не только в Петербурге, но и на всей территории России можно взять кредиты по процентной ставке ниже среднерыночной, - подтвердила Светлана Баринова, начальник отдела кредитования частных клиентов Псковского отделения ОАО «Сбербанк России». – К примеру, до 10 октября действует программа под названием «В десятку!». Если вы оформляете кредит сроком до 10 лет на приобретение дома, который строится за счет средств ОАО «Сбербанк России», то процентная ставка составит всего 10%. Невысокий процент при надежном застройщике – привлекательные условия. В акции участвуют более 35 объектов недвижимости 26 застройщиков в различных регионах Северо-Запада. Следует отметить, что в валюте кредиты дешевле, чем в рублях, каждый вправе выбрать, что ему выгодно. В целом Сбербанк многое сделал для улучшения условий ипотеки в этом году. Так, с апреля была отменена комиссия по кредитам. Существенно снижен размер первоначального взноса – до 10 - 15%. Клиентам, получающим заработную плату на карту или вклад Сбербанка России, мы предлагаем специальные условия по ипотеке, согласно которым ставки составляют около 90% от базовых.
Представители других банков также проинформировали об ипотечной «температуре» и собственных предложениях для клиентов.
- Уже во втором полугодии 2009 года, мы приступили в либерализации своих ипотечных программ - снизили ставки, требования к первоначальному взносу, пересмотрели подходы к оценке заемщиков, возобновили кредитование строящегося жилья, рефинансирование и нецелевое кредитование, предложили клиентам продукты с переменными и комбинированными ставками - сообщил Вячеслав Балыбердин, управляющий Псковским офисом банка «ВТБ-24»
В рамках действующих программ ипотечные кредиты предоставляются по ставке от 12,6 % на любой срок от 5 до 50 лет – это кредиты в рублях с переменными процентными ставками. Фиксированные процентные ставки по целевому кредиту на покупку жилья составляют от 13,6% в рублях и от 9,1% в долларах США и евро.
По программе «Ипотека с государственной поддержкой» применяется единая ставка 11% годовых в рублях и без комиссий за оформление кредита.
Банк ВТБ 24 предоставляет уникальную возможность оформить льготную ипотеку на жилье, которое находится в залоге у банка и выставлено собственником на продажу. Программа «Витрина залогового имущества» позволяет вам приобрести недвижимость на «докризисных» условиях кредитования. На сегодняшний день это одно из лучших предложений на рынке. Процентная ставка по кредиту не зависит от срока кредитования и размера первоначального взноса. Ее размер составляет 7,75% годовых в рублях и 10% годовых в долларах США или евро. Требования к первоначальному взносу минимальны - от 20% от стоимости объекта. Вам не потребуются дополнительные средства для оплаты комиссий банка, связанных с получением кредита.
На специальных условиях вы можете приобрести недвижимость на вторичном рынке жилья, в новостройке, а также загородное жилье в любом регионе присутствия банка.
С предложениями по объектам недвижимости можно ознакомиться на сайте Банка. В Пскове сейчас продается квартира на улице Кузбасской дивизии стоимостью 2,8 миллиона, которую можно приобрести на льготных условиях.
Банк также предлагает ипотечные кредиты на приобретение гаражей (машиномест), запущена программа «Ипотека с первоначальным взносом 10%» и «Ипотека + Материнский капитал».
Для тех, кто задумывается о покупке недвижимости в ипотеку, но не располагает нужной суммой для первоначального взноса или уже имеет сбережения, но временно откладывает покупку жилья в ипотеку, а пока хочет выгодно вложить свои средства мы предлагаем «накопительную программу» – простой и очень удобный способ накопить нужную сумму первоначального взноса для приобретения жилья в ипотеку и получить льготы при оформлении ипотечного кредита в нашем банке.
У заместителя директора по региону Северо-Западного филиала ОАО АКБ «Росбанк» Александра Тихомирова также есть чем обнадежить настоящих и потенциальных клиентов.
- С февраля 2010-го процентная ставка уменьшилась с 18 до 12,5% годовых. Две недели назад базовая ставка уменьшилась еще на 1,5%. Ипотечная программа достаточно востребована. Ежемесячно принимаем около десяти заявок по программе ипотечного кредитования, выдаем 3-5 кредитов. Первоначальный взнос снижен сегодня с 40 до 20%, смягчены требования по обязательствам и доходам. При рассмотрении заявок руководителей и собственников предпринимателей малого среднего бизнеса, использующих упрощенную систему налогообложения или уплачивающих единый налог на вмененный доход, также анализируется управленческая отчетность, предоставляемая руководителями и собственниками данных предприятий. Эти и другие меры приводят к увеличению сегмента потенциальных заемщиков.
Роман Горкунов, директор филиала в г. Пскове ОАО «Восточный экспресс банк» уведомил: условия ипотечного кредитования диктует само государство.
- Сумма кредита – от 300 тысяч до 4 миллионов, две программы – по новому и вторичному жилью. По новостройке ставки – от 10,5 до 11,7% минус полпроцента базовой ставки, если квадратный метр приобретаемого жилья стоит меньше регионального норматива; также минус 0,25% - для участников федеральной программы жилья для молодых семей. Ставка зависит от размера первоначального взноса и от личного страхования. Ставки на вторичное жилье – от 11,5 до 12,7% годовых. Рассчитываем, что наше предложение органично дополнит спектр предложений других банков в Пскове и области, что предоставит максимальный выбор для потребителя.
Дайте дачи!
Что мешает снизить процентные ставки в посткризисное время? Возможно, отсутствие конкуренции на рынке жилья, обусловленное далекими от мегаполисов темпами строительства, не успевающими за спросом.
- В Москве и Петербурге сейчас роста цен на жилье нет, есть лишь их колебания, - заметил Максим Голиков. - У нас нет такой конкуренции застройщиков как в мегаполисах, а значит, есть искушение повысить цены. Если строительные компании не будут повышать цены слишком быстро и это совпадет с плавным снижением процентных ставок, то ипотечное кредитование будет все более популярным. Замечу, что кризис сделал девелоперские и строительные компании более осторожными в реализации проектов, заставил сократить объемы строительства. А чем меньше предложение, тем выше цена. Поэтому важнейшая задача государства – стимулировать строительство для насыщения сектора жилья. Другая задача - рост производительности труда, необходимый для повышения зарплат. В противном случае, как ни снижай банки ставки по ипотеке, она будет доступна далеко не каждому. Еще одна проблема – отсутствие достаточного предложения небольших индивидуальных домов. Пример Прибалтики – спрос на щитовые дома небольшого метража. По-моему, для молодых семей Псковской области это было бы благо.
- К сожалению, у нас все иначе, - снова поделился личным опытом главный редактор «Псковской правды». – Как только банки снижают процентные ставки, застройщики повышают цены на квартиры. По-моему, в 2006-2007, когда я покупал квартиру, было именно так.
Должок…
Какова же задолженность клиентов перед банками? И что грозит тем, кто попал в кризисные тиски, лишился высокого дохода и не в состоянии выплачивать кредит?
- Доля просроченной задолженности (NPL90+) составляет 1,3%, - привел показатель Александр Тихомиров, «Росбанк». - Однако системной просрочки по кредитам нет. Мы идем на диалог и приходим к компромиссу. Был единственный иск в суде, по которому предоставлена рассрочка исполнения решения на 1 год. Люди адекватные, никто не хочет потерять квартиру.
- ВТБ-24 оперативно отреагировал на рыночную ситуацию и внедрил собственную программу реструктуризации кредитов, реорганизовал систему сбора, а также запустил процессы участия заемщиков банка в государственных программах поддержки заемщиков (АРИЖК) - рассказал Вячеслав Балыбердин. Доля просрочки по ипотечным кредитам в целом по банку не превышает 3%, в Пскове несколько больше, что связано с нецелевыми кредитами, которые выдавались под залог жилья и использовались для нужд бизнеса. Реализация квартиры – крайняя мера, к которой мы вынуждены прибегать, если все остальное неэффективно.
- Сбербанк также предлагал отсрочку по гашению основного долга, увеличение срока гашения с уменьшением ежемесячной выплаты и другие варианты, - отметила Светлана Баринова. - Год отсрочки – конечно, мало, поэтому мы теперь предлагаем увеличивать срок отсрочки по жилищным программам до пяти лет – если, конечно, видим, что люди пытаются решить проблему, найти работу, позволяющую выплачивать кредит. В ОАО «Сбербанк России» работает программа кредитования физических лиц на приобретение объектов недвижимости, переданных в залог Сбербанку России по ранее выданным кредитам.
- В целом, если брать опыт всего нашего банка «Восточный экспресс банк», то дисциплина заемщиков по ипотечным кредитам выше, чем по другим видам потребительских кредитов, - взял слово Роман Горкунов. - Весь прошлый год мы предлагали клиентам программы реструктуризации задолженности. У нас и сейчас есть программы для тех, кто не смог обслуживать свой долг.
Тугой пояс рефинансирования
Есть ли свет в конце кредитного тоннеля, если кризис разрушил планы семьи на финансовое благополучие? Неужели теперь придется потерять квартиру? Возможно, вам пригодится следующая информация: банки предлагают возможность официально снизить процентные ставки. Да, в «ВТБ-24» можно переоформить кредит, взятый на жилье в другом банке, на более выгодных условиях. Программа рефинансирования ВТБ24 позволит уменьшить ежемесячные платежи за счет снижения ставки, а также скорректировать срок, сумму и валюту кредита.
Мы можем выдать кредит на сумму, большую, чем остаток ссудной задолженности в предыдущем банке, и владелец квартиры может потратить эти деньги по своему усмотрению, например, сделать ремонт или купить что-то себе в квартиру, или приобрести новую машину
«Росбанк» ставки не понижает, но и не повышает. Программы рефинансирования нет.
Сбербанк имеет программу кредитного рефинансирования. Клиент, желающий снизить ставку, должен доказать уменьшение своих доходов. При предоставлении пакета документов оформляется новая заявка. Кстати, для оперативного информирования о снижении процентной ставки Сбербанк просит клиентов оставлять личные координаты –номера мобильных телефонов и электронную почту.
Ипотека для многих пока остается недосягаемой. Однако у банков имеются «антикризисные» предложения. А наметившиеся тенденции позволяют надеяться на постепенное снижение процентных ставок.
ВАЖНО
Не забывайте о государственных программах. К примеру, молодым семьям в улучшении жилищных условий вполне реально воспользоваться государственной поддержкой.
- Программа субсидирования молодых семей на приобретение жилья действует с 2008 года, - говорит Наталья Лаптева, начальник отдела социальных гарантий и нестационарного обслуживания граждан Главного Государственного управления социальной защиты населения Псковской области. – За период действия Программы с 2008 по 2010 года улучшили жилищные условия с использованием социальной выплаты 311 молодых семей. В настоящее время разрабатывается федеральная Программа «Обеспечение жильем молодых семей на 2011-2015 годы», после принятия которой будет разработана соответствующая областная целевая программа. Семьи, признанные ранее участниками программы и не реализовавшие свое право, смогут реализовать его в рамках новой Программы на 2011-2015 годы.
Наталья Лаптева уточнила: программа выгодна для тех, кто покупает жилье на селе. Ведь стоимость квадратного метра, заложенная в программе – 28,9 тысяч рублей. При этом в Пскове и Великих Луках цена за квадратный метр значительно выше указанной.
В этом году жители области взяли 348 ипотечных кредитов на сумму 373,5 миллиона рублей.
