«Псковская правда» собрала советы для тех, кто собирается приобрести недвижимость.
Истории о том, как псковичи, мечтающие о скором новоселье, оказываются и без квартир, и без денег, появляются на страницах СМИ с завидной регулярностью. Почти два года ждут новоселья дольщики из многострадального дома № 6-а по улице Индустриальной. В начале 2017 года стало известно о десятках обманутых покупателей, пытавшихся приобрести недвижимость через субподрядчика ООО «Строй-СА» в жилом комплексе «Европа» и 12-м микрорайоне Пскова. На что обратить внимание при покупке квартиры в строящемся доме или на вторичном рынке? Какие документы следует проверять покупателю перед заключением сделки купли-продажи? Когда отдавать деньги? На эти и многие другие вопросы «Псковской правды» ответила юрист Антонина Павлова.
Разведка без боя
– Допустим, человек решил сэкономить на услугах риелтора и сам нашел в интернете подходящий вариант. Как убедиться, что квартиру хочет продать действительно собственник, а не какой-нибудь мошенник?– Я бы посоветовала обязательно заказать выписку из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости (ЕГРН), – рассказывает юрист. – На сегодняшний день это единственный документ, подтверждающий право собственности на объект недвижимости.
Выписку из ЕГРН в отношении объекта недвижимости может заказать любой гражданин. Для этого ему следует обратиться в Управление Федеральной службы государственной регистрации и картографии по Псковской области или Многофункциональный центр либо по предварительной записи в Кадастровую палату Пскова.
В выписке отражаются кадастровый номер объекта недвижимости, его адрес, площадь, кадастровая стоимость. Если жилой дом расположен на земельном участке, то мы увидим кадастровый номер земельного участка. Кроме того, в выписке содержатся сведения о правообладателе данного объекта недвижимости. Если это физическое лицо, то мы увидим, на основании какого документа данная недвижимость ему принадлежит. Например, договор купли-продажи и т.п., дата его заключения. При наличии ограничений, связанных с залогом, сервитутом и т.п., в графе «Особые отметки» это также будет отражено.
Квартира с нагрузкой
– По телефону продавец обещает хорошую скидку. Покупатель приезжает по указанному адресу, где узнает, что вместе с ним в квартире проживают бывшая жена и дети. Продавец клятвенно обещает решить «проблему» за считаные дни. Стоит ли верить такому обещанию?– При покупке квартиры следует обязательно проверить, чтобы в квартире отсутствовали временно выписанные лица, – продолжает рассказ юрист. – Например, после развода глава семьи – собственник жилья – принимает решение продать квартиру, в которой живут его бывшая жена и дети. Если даже продавец в договоре купли-продажи берет на себя обязательство освободить квартиру от проживания третьих лиц, допустим, в течение 10 дней, то это не защитит вас от неприятностей. Часто это положение договора не исполняется, и покупатель вынужден решать проблему в судебном порядке. А это – потерянное время и судебные издержки. Конечно, позднее судебные издержки можно взыскать с продавца, который ненадлежащим образом выполнил обязательства по договору.
– Может ли женщина отказаться выезжать из квартиры, которую продает ее бывший супруг?
– Да, если она имеет право пожизненного проживания и пользования этой квартирой, – констатирует юрист. – Например, в муниципальной квартире проживали супруги и мама одного из них. Затем они решили приватизировать жилье на главу семьи. Бабушка и супруга дают согласие на приватизацию квартиры, и мужчина становится единоличным собственником. Но закон о приватизации защищает и бабушку, и супругу. Он говорит, что люди, отказавшиеся от приватизации, сохраняют право пожизненного проживания и пользования данной квартирой. Это некое обременение, данный случай – исключение.
Конечно, мужчина – владелец квартиры – может ее продать, но договор купли-продажи в этом случае должен содержать в качестве существенного условия договора обременение данной квартиры проживанием третьих лиц.
Если данное условие не прописано, то договор считается незаключенным.
Отсюда – вывод: когда продавец квартиры становится собственником в результате приватизации, то надо внимательно изучить архивную справку и список лиц, которые были зарегистрированы в данной квартире на момент приватизации. Если, помимо собственника, там указаны другие граждане (которые отказались от приватизации), то перед подписанием договора купли-продажи следует решить вопрос о снятии данных граждан с регистрационного учета. В противном случае эти лица могут сказать: «Мы не подлежим выселению!» Об этом важном моменте многие забывают. По России такие прецеденты уже есть.
– Какие документы придется оформлять дополнительно, если одним из собственников продаваемой квартиры является ребенок или подросток?
– Если в числе продавцов есть несовершеннолетний собственник, то необходимо получить разрешение на продажу квартиры от органов опеки и попечительства, в противном случае нотариус или Регистрационная палата откажутся регистрировать сделку купли-продажи, – информирует юрист. – С прошлого года все сделки, в которых имеется доля несовершеннолетнего, подлежат обязательному нотариальному удостоверению. Нотариус несет ответственность по данным сделкам. Бывают прецеденты, когда нотариус не соглашается с приказом органа опеки и попечительства, поскольку видит, что тот противоречит закону. Это своего рода страховка для людей. Но удостоверение данных сделок на сегодняшний день – процедура очень дорогостоящая. Если раньше договор купли-продажи любой юрист составлял за сумму от 500 до 1000 рублей, то сейчас удостоверить данный договор у нотариуса обойдется уже около 10 тысяч рублей, в зависимости от кадастровой стоимости квартиры.
Выписка из реестра недвижимости убережет нового собственника от внезапных проблем.
Квартира по ипотеке
– Можно ли купить квартиру, которая взята в ипотеку?– Отдельного разговора заслуживают квартиры, находящиеся в залоге у банка по ипотечному кредиту, сданные в аренду, под арестом, в ренте или являющиеся предметом судебного разбирательства, – продолжает рассказ юрист. – Если продаваемая квартира находится в залоге у банка по ипотечному кредиту, то для ее продажи собственнику необходимо получить согласие банка и досрочно погасить кредит, после чего снять обременение в Регистрационной палате.
Если собственник сдает квартиру в аренду и решит ее продать, то арендаторы не смогут ему помешать, но они имеют право даже после покупки квартиры проживать в ней до окончания срока по договору аренды. Бывают случаи, когда договоры аренды заключены больше чем на год. В свете последних изменений в законодательстве они подлежат государственной регистрации. На практике это делают единицы. Но если договор аренды все-таки зарегистрирован, то информацию об этом мы увидим в выписке из ЕГРН.
Арест на квартиру (информацию мы увидим в графе «Особые отметки») может быть наложен судом, правоохранительными органами, если в отношении данной квартиры идет судебный спор или заведено уголовное дело. Гораздо сложнее проверить, не является ли квартира предметом судебного разбирательства. Если имеется спор в суде, то заинтересованная сторона может заявить требования об обеспечительных мерах в виде ареста на квартиру, ограничениях, связанных с ее продажей. Суд может принять соответствующее определение, и на квартиру будут наложены обеспечительные меры. Отметка о них обязательно появится в выписке из ЕГРН. Проблема в том, что многие люди судятся, не прибегая к помощи юриста, либо пользуются услугами неквалифицированного юриста и могут данное ходатайство не заявить. В этом случае информация о судебном разбирательстве в выписке из ЕГРН не будет отражена, и как следствие – данная квартира может быть отчуждена третьим лицам.
Перепланировка: на бумаге и в жизни
– Сейчас многие делают перепланировку. Могут ли возникнуть из-за этого проблемы при покупке квартиры?– Для начала следует узнать, узаконена ли перепланировка в понравившейся вам квартире, – рекомендует юрист. – Покупая квартиру с неузаконенной перепланировкой, будущему хозяину придется в дальнейшем ее самому узаконить, а это процесс долгий и трудоемкий. Если покупатель приобретает квартиру в ипотеку, то квартиру с неузаконенной перепланировкой не одобрит банк.
Приведу конкретный пример. Недавно ко мне за помощью обратился мужчина. В свое время он осуществил незаконную перепланировку в двухкомнатном блоке общежития, о чем имеется соответствующая отметка в старом техническом паспорте БТИ на квартиру. При этом кадастровый паспорт на данный объект недвижимости (уже на квартиру) информацию о том, что была осуществлена незаконная перепланировка, не содержит, поскольку в нем не предусмотрена запись для данной информации. Если бы у него покупал квартиру человек без привлечения кредитных денежных средств, то у меня, как у юриста, никаких вопросов бы не возникло, поскольку на сегодняшний день для осуществления сделки наличие технического паспорта БТИ не требуется. Но в данном случае банк при оформлении ипотеки потребовал предоставить технический паспорт. Продавец такой документ потенциальному покупателю предоставил, но в нем оказался штамп «Разрешение на перепланировку не предъявлено». Это стало основанием для банка отказать в выдаче кредитных средств.
Продавец обратился ко мне за консультацией, как можно узаконить перепланировку. Но в данном случае это невозможно. Гражданин переделал одну из комнат блока под кухню. Проживает он на втором этаже многоэтажного дома. Все планировки объектов недвижимости в данном доме одинаковы, соответственно, на первом этаже под кухней будет располагаться жилая комната. В соответствии с постановлением правительства кухню запрещено размещать над жилыми помещениями. В данном случае узаконить перепланировку не представляется возможным.
Чьи долги?
– Коммунальные платежи достигают весьма внушительных сумм. Как убедиться, что за продавцом квартиры не висит долг по «коммуналке»?– Попросите продавца предоставить вам квитанции, подтверждающие отсутствие задолженностей за коммунальные платежи (газ, вода, электроэнергия), телефон и домофон, вплоть до последнего месяца, – советует юрист. – Что касается техобслуживания и коммунальных услуг, то они считаются долгами прежнего собственника. Но это не касается капитального ремонта! Если был долг у прежнего владельца, а вы купили квартиру, то долг автоматически переходит к вам.
Если продавец не имеет возможности погасить задолженность, то он обязан предупредить об этом покупателя. Обе стороны должны решить, каким образом их оплатить. Долги может оплатить сам покупатель в счет стоимости покупаемой квартиры. Для этого нужно заключить письменное соглашение, где будет указано, что предоплата идет в счет погашения долгов.
Важно
Долг за капитальный ремонт числится не за человеком, а за квартирой.Каждому гражданину РФ при покупке квартиры предоставляется налоговыйвычет. Он составляет 13 процентов от ее стоимости. Максимальный размер – 260 тысяч рублей.
