Несколько лет назад Жилищный кодекс РФ должен был изменить систему отношений между собственниками жилья и организациями, которые за содержание этой собственности отвечают. «Псковская правда Вече» решила выяснить у экспертов в сфере ЖКХ, как положения Жилищного кодекса выполняются сегодня.
Напомним, по законодательству собственники сами вправе выбирать, как и кто будет управлять их многоквартирным домом. Здесь возможны три варианта: управляющая организация, товарищество собственников жилья и непосредственное управление – если в доме не более 12 квартир.
Управляем управляемыми
По ЖК РФ в течение десяти дней со дня выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, орган местного самоуправления обязан провести открытый конкурс по выбору управляющей организации для управления данным домом. Через десять дней после проведения конкурса орган местного самоуправления объявляет о результатах этого конкурса собственникам жилья и условиях договора. Собственники помещений с этого момента обязаны заключить договор с выбранной по конкурсу управляющей организацией.
На практике ситуация выглядит иначе. Застройщик (или заказчик строительства), владея большинством квартир в многоквартирном доме и уже как собственник помещений, выбирает управляющую организацию, и только после этого квартиры уходят в продажу.
- Ни одну из существующих в Пскове управляющих организаций собственники фактически, как положено по закону, и не выбирали, - уверенно говорит редактор интернет-портала «ЖКХ Псков» Сергей Корсаков.
Но, возможно, даже застройщик руководствуется исключительно благими намерениями.
- Наша управляющая организация была создана по инициативе застройщика, - рассказал руководитель управляющей компании «ПсковЖилСервис» Андрей Тарасов. – Главной задачей при создании организации было содержание домов и прилегающих территорий в надлежащем состоянии. Мы не ставим себе задачу заработать – так можно только испортить себе имидж.
По мнению экспертов, качество управления домами не зависит от их количества.
- Домов в управлении может быть сколь угодно много, - рассказал руководитель ПсковЖилСервиса. – Здесь главная эффективность – объединение в рамках одной территории. Чтобы не было рядом одного какого-то дома, принадлежащего другой управляющей компании или вообще относящегося к муниципальной собственности.
- Чтобы избежать споров с соседней управляющей компаний, кто какую бумажку будет убирать, - продолжил Андрей Тарасов.
По вопросам качества
Если собственника не устраивает, то, как компания управляет его домом, по закону, он всегда может ее поменять. Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран или изменен в любой момент на основании этого решения. Решение же общего собрания является обязательным для всех собственников.
На практике же не всегда смена управляющей организации происходит по соглашению сторон. Существуют примеры расторжения договоров управления в судебном порядке.
- Можно теоретически поменять управляющую компанию, но не всегда это возможно, - добавил Андрей Тарасов, директор «ПсковЖилСервис». - Если большая часть квартир принадлежит застройщику, сделать это будет невозможно. Задача может усложниться, если в ведении управляющей компании находятся коммуникации.
Управляющая организация также обязана обеспечить свободный доступ к информации об основных показателях ее финансово-хозяйственной деятельности, выполняемых работах и услугах по содержанию и ремонту общедомового имущества, а также о ценах и тарифах на коммунальные ресурсы.
Выполнение управляющими организациями требования по раскрытию информации о своей деятельности также проверяет Управление Роспотребнадзора по Псковской области.
Непредоставление либо неполное предоставление информации влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от 30 до 50 тыс. рублей; на юридических лиц и индивидуальных предпринимателей – от 250 до 300 тыс. рублей.
ЦИТАТА
- Лучше, когда у управляющей компании совсем нет контактов с жильцами, - отвечает Андрей Тарасов. – Это значит, что предприятие хорошо делает свою работу, и в этом нет необходимости. Мы, например, постоянно проводим дополнительное информирование жильцов по всем вопросам.
- В любом случае, при управлении многоквартирным домом именно управляющая компания несет ответственность перед собственниками жилья за оказание услуг и выполнение всех работ, - ответил редактор портала «ЖКХ Псков».
Товарищи мои
Другой формой управления многоквартирными домами выступает товарищество собственников жилья.
ТСЖ создается как некоммерческая организация. Фактически же такая форма управления многоквартирным домом сталкивается с множеством «подводных камней».
- В нашем доме инициативные жители хотели создать ТСЖ, - рассказывает собственник жилья в многоквартирном доме Георгий Пономарев. – Предположим, в доме, где 35 квартир, соберете по 1 тысяче рублей с квартиры. Но эти деньги очень быстро разойдутся.
В ТСЖ «Вертикаль», председателем которой является также Андрей Тарасов, склонны скептически рассматривать такую форму объединения жильцов.
- По нашему законодательству ТСЖ – некоммерческое предприятие, ставится в один ряд с коммерческой организацией, - заметил он. – Почему некоммерческое предприятие, целью которого не является получение прибыли, на тех же основаниях вынуждено платить налоги?
С ним согласен и собственник.
- Если создается ТСЖ, нужен ли будет председатель? Нужен ли будет бухгалтер? Дворники? – задается вопросом Георгий Пономарев. – Кто будет платить им заработную плату?
По данным ТСЖ «Вертикаль», основной статьей расходов товарищества являются заработные платы сотрудников.
- В этом смысле ТСЖ всегда будет проигрывать управляющей компании, - заявил председатель ТСЖ. – Ведь ТСЖ ведет один дом, а у управляющей организации их несколько, соответственно их издержки снижаются.
Собственник помещений в многоквартирном доме не видит смысла в такой форме управления.
- Мне предлагали стать председателем ТСЖ – я отказался, - продолжил Георгий Пономарев. – Сегодня ТСЖ возможно только на энтузиастах, экономически это никак не обосновано.
Пономарев ссылается на плохую информированность собственников в законах и нежелание участвовать в жизни дома.
- Когда человек приходит после рабочего дня домой, ему хочется отдохнуть, - объясняет он. – Люди не хотят собираться на этих бесконечных собраниях, не хотят свое свободное время уделять решению общедомовых вопросов. Я как собственник хочу доверить этот вопрос тем, кто занимается этим профессионально.
КСТАТИ
В зарубежных странах ТСЖ (или кондоминиумы) создаются с целью объединения застройщика и собственника, дом является объектом их совместного обслуживания. Жильцы сами вправе выбирать способ управления домом. Они могут управлять им самостоятельно или поручить эти функции другой организации. Жильцы сами определяют периодичность проведения всех работ (допустим по уборке).
- У нас же такая деятельность все равно привязана к нормативным актам, - продолжил Андрей Тарасов. – Соответственно, по нормативам должны подметать один раз в день вне зависимости от того, грязно или нет.
Жилищные дыры
- На словах, понимание того, что это рынок услуг и у собственников есть право выбирать ту или иную управляющую компанию, есть, но на практике это не работает, - заявил Сергей Корсаков.
Жилищным законодательством государство, по сути, оставило граждан один на один с накопленными годами и неисполненными (государством) обязательствами по ремонту многоквартирных домов, проблемами, связанными с отсутствием учета коммунального ресурса, аппетитами энергетических монополий и коллизиями норм жилищного и гражданского законодательства.
- В такой ситуации инертность и откровенное нежелание большинства собственников участвовать в решении вопросов содержания своей собственности понятна, - считает Сергей Корсаков.
Не сложилось также у граждан отношение к общему имуществу в многоквартирном доме как к личному их имуществу, отмечают специалисты, которое так же надо беречь, как и личное, и требовать этого же от управляющей компании.
По мнению экспертов, культуры взаимоотношений между собственником и управляющей компаний пока еще нет. Государство же просто отмахнулось от этой проблемы.
Решение проблем специалисты видят в максимальном регулировании отношений между собственником, управляющей компанией и ресурсоснабжающими организациям.
- Управляющие компании по сути своей тоже должны быть некоммерческими, - добавил Андрей Тарасов. – Чтобы посвятить себя тому, для чего они создавались. Для нас главное не получение прибыли, а содержание территорий.
Помимо этого он предлагает наделить управляющие компании административными функциями.
- Зачем плодить законы, наказывающие за вандализм и порчу чужого имущества, если за выполнением этого закона никто и не думает следить?
