На своей пресс-конференции в феврале глава города Пскова Иван Цецерский заявил, что по оценкам городских властей жилье в Пскове не должно превышать 20 тыс. рублей за кв. метр. При этом, говорил он, цена в 15 тыс. рублей за кв. метр позволяет застройщикам работать в «ноль».
Между тем, по данным комитета Псковской области по делам строительства, ЖКХ, государственного строительного и жилищного надзора, средние цены на типовые квартиры составляют: 35,6 тыс. рублей за кв. метр для вторичного рынка и 36,5 тыс. рублей за кв. метр для новостроек.
Так кто же прав, из чего складывается цена на квадратный метр?
Что влияет
Цена, по которой продают квартиры сами застройщики, по их заверениям, максимум на 15% выше себестоимости.
- Из своего опыта могу сказать, что рентабельность в строительном деле находится в среднем от 5 до 25%, - рассказал президент Псковской Гильдии Риэлторов Роман Максименко. - Что едва ли позволяет застройщикам «держаться на плаву».
У крупных застройщиков доход идет главным образом либо на погашение затрат, которые они понесли по всяким обременениям проекта (например, провели канализацию к какому-нибудь социальному объекту), либо на новое строительство.
ВАЖНО
Будущая стоимость квадратного метра складывается из:
- стоимости освоения площадки (подключение тепловых сетей, проектирование, исполнение тех. условий)
- собственно строительства
- рентабельности застройщика.
Стоимость жилой недвижимости, как и себестоимость строительства в целом, зависит от целого комплекса различных факторов. Как правило, первая статья затрат в массовом многоэтажном домостроении – это расходы на строительные материалы и строительно-монтажные работы.
- Цены на строительные материалы несильно отличаются друг от друга, а также несильно отличается стоимость самих работ, - пояснил глава ПГР. – В этом случае важную составляющую цены будет играть стоимость освоения строительной площадки и рентабельности самого застройщика.
Также в наибольшей степени в зависимости от географии проекта может варьироваться и размер затрат на аренду или выкуп площадки под застройку. Аналогичным образом существенно может различаться уровень затрат на инфраструктуру проекта. Цена будет зависеть от стоимости подключения к коммуникациям и сетям, также в будущую цену нужно закладывать дополнительные расходы, такие как различные административные барьеры и разрешительные процедуры. При этом стоит учитывать, что в себестоимости на эти статьи затрат может приходиться до 40-50%.
При этом, по оценке специалистов рынка недвижимости, застройщик не может позволить себе терять свою собственную рентабельность.
- Любой организации требуется развитие, пополнение базы строительных материалов, а также достойная оплата труда своих сотрудников, - сообщил Роман Максименко. - Снижение же рентабельности приведет к неконкурентоспособности.
К тому же, как отмечают эксперты, если в городе отмечается явный дефицит площадок, пригодных под строительство, а также сложности в подведении необходимых коммуникационных сетей – все эти показатели будут являться основными причинами удорожания строительства и, как следствие, удорожания цены квадратного метра жилья.
Нельзя сегодня забывать и про кредитную составляющую стройки. Чем больше период строительства, чем выше кредитная нагрузка, тем выше будет себестоимость самого строительства.
В связи с чем основным критерием, влияющим на цену, остается именно стоимость входа в площадку, она-то ключевым образом и влияет на конечную стоимость квадратного метра.
- Происходит это еще и потому, что порой ресурсоснабжающие организации «выхватывают» неподъемные технические условия, плюс муниципалитет не оказывает застройщикам какую-либо финансовую поддержку в подведении инженерных и транспортных сетей к участкам строительства, - добавил президент Псковской Гильдии Риэлторов.
Покупательские способности
На общий уровень цен на жилье будет также серьезно влиять как покупательская способность населения, так и платежеспособный спрос на жилье, то есть то, сколько покупатель готов заплатить за квартиру, отмечают эксперты рынка.
Говоря о перспективе развития рынка жилой недвижимости, эксперты пока не видят серьезных предпосылок для выраженного роста цен.
Закон рынка гласит: товар стоит столько, сколько за него готовы платить.
Специалисты при выборе объекта недвижимости ориентируются в первую очередь на стоимость тех объектов, которые динамично строятся, сдаются и, соответственно, продаются.
- Безусловно, решающим фактором при принятии решения о сделке с жильем для покупателя является не цена кв. м, а общая стоимость квартиры (бюджет покупки). Однако это не уменьшает важность показателя цены кв. м, - уточняют аналитики рынка. - При выборе из нескольких альтернативных вариантов покупателю необходимо понимать, во сколько ему обойдется единица площади квартиры «при прочих равных».
***
Все же, на взгляд риэлторов, значительно на стоимость квадратного метра в городе по-прежнему играет неграмотная градостроительная политика, отсутствие свободных площадок для инвесторов, а также отсутствие информации о потенциально возможных участках под постройку.
ЦИТАТА
- В связи с тем, что последние 3-5 лет в городе Пскове застройка осуществляется только «уплотнительная» (точечная), за исключением комплексного освоения 12 микрорайона, поэтому предложение нового жилья в городе не успевает за спросом, что и приводит к увеличению стоимости метра квадратного жилья, - прокомментировал Роман Максименко. - А следом за этим неуклонно растет квадратный метр «вторички».
Только активная совместная работа областной администрации, как распределителя земельных ресурсов, и городской администрации, как исполнителя по выделенным площадкам под комплексную застройку, может привести к увеличению инвестиционных проектов в сфере жилищного строительства, считают игроки рынка недвижимости.
Как следствие этого можно будет ждать роста предложений квартир на рынке, а значит, и снижения стоимости квадратного метра жилья.
С целью снижения финансовой нагрузки на застройщика, а значит, и на конечного потребителя товара, власти могут проводить работу по финансированию строительства инженерных коммуникаций, дорог, тепловых сетей к строящимся микрорайонам, заключают эксперты.
