Насколько обоснованны опасения, разбираемся вместе с нашим экономическим экспертом.Когда-то в неспокойных девяностых и начале двухтысячных годов американская валюта в России играла роль сохранения сбережений. Напуганные инфляцией, мы воспринимали ее как нечто более глобальное, не зависящее от ситуации в нашей стране. Цены на жилье тогда часто указывались в долларах, помните?
|
В итоге недостаточное предложение жилья, строители тогда были обеспокоены изменениями законодательства и не спешили наращивать объемы, столкнулось с быстро растущим спросом. Всего за год, начиная со второй половины 2005 года, квартиры в Москве подорожали вдвое, чуть позже, но примерно в той же пропорции выросли цены на жилье в Санкт-Петербурге. В Пскове волна подорожания была более плавной, захватив 2006 и 2007 годы.
Что именно стало основным фактором стремительного роста цены жилья в 2006 году? Сбережения в валюте, которые могли стать первоначальным взносом для покупки жилья в кредит? Ощущение стабильности, подталкивающее начать решение жилищного вопроса? Приток заемных средств на рынок? Или недостаточное предложение жилья на рынке? Скорее, все это вместе взятое, усиливающее друг друга.
В последующие годы резких скачков на рынке жилья уже не было. Строительная отрасль набирала обороты, потреблять которые нам помогала ипотека. Благодаря конкуренции банков и государственной поддержке, взять хотя бы материнский капитал, жилье становилось доступнее. В 2013 году объем ввода жилья в России превысил планку в 70 млн кв.м. В расчете на душу населения это был рекордный показатель за все постсоветские годы, и даже по советским меркам цифра впечатляет.
В 2014 году на фоне ослабления рубля интерес к зарубежным валютам вновь возрос. Не скупят ли люди доллары? Не выплеснется ли эта масса денег на рынок жилья, когда доллар перестанет расти? Не вызовет ли это роста цен, подобного в 2006 году? Чтобы приблизиться к истине, стоит посмотреть на рынок жилья 2014 года внимательнее.
Рост всплеска покупательской активности на рынке жилья был зафиксирован весной 2014 года. Тогда ряд застройщиков отметил прирост покупок на 30 и более процентов. Одновременно зафиксирован рост спроса на ипотечные кредиты: за первые четыре месяца года кредитование увеличилось в полтора раза. На вторичном рынке мегаполисов продавцы поспешили скорректировать цены в сторону увеличения, застройщики же вывели новые объекты в продажу, чтобы заработать на объеме, тем более что доля ипотечных сделок при покупках в новостройках почти в два раза выше. Что позволило избежать роста цен, который сопровождал увеличение спроса в предшествующие периоды? Рекордный ввод жилья, который означает рост предложения, что сдерживает рост цен или даже снижает их (в 2005 и 2006 годах в Псковской области было введено всего 99,6 и 125,5 тыс. кв.м против 214,7 и 184,6 в 2012 и 2013 годах). Рассчитывать на дальнейший рост ипотечного кредитования вряд ли стоит, предпосылок для снижения процентных ставок сейчас нет. Все шансы на высокий ввод жилья есть и в 2014 году. В итоге, если не произойдет каких-либо форс-мажорных обстоятельств, мы можем рассчитывать на стабильность цен в ближайшее время. Продать же в условиях превышения предложения над спросом, а такая ситуация может возникнуть, застройщику будет сложнее. Конкурируя за покупателей, застройщики будут предлагать нам более комфортное жилье. Или малогабаритное, требующее от нас меньше средств для покупки.
