О сроках
Иногда застройщик подстраховывается, указывая в договоре пункт о том, что он несет ответственность за срыв сроков сдачи объекта только при наличии своей вины. Учитывая, что зачастую большинство работ по строительству дома выполняется подрядчиками, с которыми у застройщика заключены договоры, возможность срыва «не по вине застройщика» слишком велика. Заказчик заключает договор с застройщиком на объект недвижимости, а не на отдельные работы. Поэтому к подобным попыткам маневрирования дольщику лучше отнестись внимательно – трудности подрядчиков его волновать не должны. Кстати, часто в желании максимально себя обезопасить в список форс-мажорных обстоятельств застройщики включают также изменение нормативных актов или даже низкие температуры.Следует обратитьвнимание на то, с какого момента обязательства покупателя квартиры перед застройщиком считаются исполненными. По факту, это происходит в момент внесения денег в банк, а не после их зачисления на банковский счет застройщика. Последнее – это уже зона ответственности финансовых организаций.
Иногда бывает и такое, что в силу жизненных обстоятельств дольщику невыгодно и неудобно досрочное заселение. Поэтому, предупреждая подобную ситуацию, лучше обратить внимание на пункт ДДУ, содержащий условия досрочной приемки объекта. Иногда договоры содержат пункт об отсутствии у дольщика права отказаться от досрочной приемки и даже прописанные штрафы за такой отказ.
Ответственность застройщика
Нередко, стремясь минимизировать свою ответственность за качество строительства, застройщики включают в ДДУ пункт о том, что разрешение на ввод в эксплуатацию объекта долевого строительства является подтверждением его соответствия проектной документации, строительным нормам и правилам, а также договору. То есть подписанное разрешение на ввод в эксплуатацию исключает возможность появления претензий по качеству со стороны дольщика. Естественно, в момент приема квартиры собственник может обнаружить существенные недоделки, которые ФЗ 214 предписывает в разумный срок устранить либо выплатить за них денежную компенсацию.Нередко дополнительные расходы, связанные с оплатой коммунальных платежей, застройщик пытается вменить в обязанность покупателю уже с момента ввода дома в эксплуатацию. То есть оплата за водоснабжение и электроэнергию, которые застройщик и подрядчики могут использовать для собственных нужд, ложится на плечи дольщика. По закону это должно произойти только после передачи объекта недвижимости по акту, а между этими двумя событиями может пройти полгода и более.
Не может застройщик и обязать покупателя взять на себя расходы по открытию банковского счета для перечисления средств за приобретаемое жилье. В соответствии с законодательными актами РФ покупатель имеет право на безналичные расчеты.
И даже площади!
Очень часто в ДДУ встречается пункт, согласно которому увеличение или уменьшение площади покупаемой недвижимости более чем на 1-2 % ведет к перерасчету ее стоимости и выплаты разницы той или иной стороной. Но мало кто из покупателей осведомлен о том, что по закону в подобной ситуации дольщик не должен платить вовсе. Регулятором этого процесса является закон «О защите прав потребителей», гласящий, что поставка товара в точном соответствии с оговоренными характеристиками – забота продавца, а не покупателя.Не имеют законного основания и предупреждения застройщика относительно возможности удорожания квартиры в случае несвоевременной оплаты, если участник долевого строительства не оплатит ее вовремя.
И еще…
С момента государственной регистрации договора долевого участия в строительстве земельный участок, используемый для строительства многоквартирного дома, или право аренды на него считаются находящимися в залоге у участников долевого строительства. Поэтому пункты об автоматическом подтверждении согласия дольщика на залог прав по договору аренды земельного участка являются опасными для последнего. Речь идет о росте риска остаться без вложенных средств в случае банкротства застройщика. Иногда даже штрафы за неузаконенную планировку включаются в ДДУ.Список тонкостей, на которые следует обращать внимание будущему дольщику, как видно, не мал. Именно поэтому, опасаясь упустить значимые нюансы, многие покупатели новостроек все чаще прибегают к услугам центра недвижимости. Выбор и проверка застройщика, контроль легитимности имеющейся документации, подбор и оформление недвижимости становятся гораздо проще, когда интересы дольщика защищаются профессионалами рынка недвижимости.
«Авентин – Псков» – ваш эксперт по недвижимости. т. (8112) 29-84-84
