Желанная земля или ловушка?

Приобретение земельного участка — ответственный шаг, требующий внимательного подхода. В Псковской области, особенно в Псковском районе, наблюдается значительный рост интереса к земельным ресурсам: количество заявлений на приобретение земельных участков увеличивается почти на 30% ежегодно. Это свидетельствует о привлекательности земли как для частных лиц, желающих построить загородный дом, так и для инвесторов, планирующих коммерческие проекты. Однако многие покупатели сталкиваются с серьезными трудностями из-за недостаточной осведомленности о юридических аспектах и особенностях выбора земельного участка. На круглом столе в медиацентре ПАИ эти вопросы обсудили с экспертами: председателем комитета по управлению государственным имуществом Псковской области Натальей Серебренниковой, главой Псковского района Натальей Федоровой и генеральным директором Фонда инвестиционного развития Псковской области Екатериной Ершовой.

Какие типичные ошибки при приобретении земельных участков? Каким должен быть алгоритм правильного выбора земли? И какие перспективы развития земельных ресурсов Псковского района.

«Земля она и есть земля»: типичные ошибки при покупке участка

Одной из наиболее распространенных ошибок является непонимание разницы между видом разрешенного использования земельного участка и его категорией. Многие граждане, приобретая земельные участки с видом разрешенного использования «для дачного строительства» или «для личного подсобного хозяйства», обнаруживают, что не могут осуществить строительство из-за отнесения участка к определенной категории земель. Наталья Серебренникова отмечает, что несмотря на то, что вид разрешенного использования внесен в ЕГРН, он не гарантирует возможность застройки: «В выписке есть еще такая строчка, как категория земель. Это в основном земли сельхозназначения, и в отношении них надо знать о серьезных ограничениях по строительству».

Вторая значительная ошибка — покупка земельного участка без предварительной проверки градостроительной документации. Покупатели часто полагаются только на информацию, полученную от продавца или из объявления, не изучая актуальные документы территориального планирования и градостроительного зонирования. В результате они сталкиваются с ограничениями, о которых не знали в момент совершения сделки. «Самый частый довод, который мы слышим от бизнеса: «по соседству построились». Надо четко понимать, что история соседнего участка может складываться иначе. По границе может проходить зона, которая разделяет категорию земель или территориальную зону», – подчеркивает Екатерина Ершова.

Игнорирование географических особенностей территории приводит к серьезным проблемам после приобретения участка. Наталья Федорова, глава Псковского района, отмечает распространенную проблему: «Очень часто собственники засыпают мелиоративные каналы, канавы, трубопереходы, и вследствие этого возникают подтопления. Псковский район — территория низменная, и мелиорация проводилась в хозяйствах не зря, а для того, чтобы убрать лишнюю влагу с полей».. Непонимание этих особенностей может привести к значительным дополнительным затратам на обустройство участка.

Покупка земельного участка без личного осмотра — еще одна распространенная ошибка. «Подходить к выбору земельного участка нужно, рассматривая различные варианты. Обязательно надо выехать на земельный участок, посмотреть на него своими глазами, походить там ногами. При покупке участка по бумаге, по карте, очень часто возникают печальные ошибки», – говорит глава муниципалитета.

Недостаточное внимание к вопросам инфраструктуры также приводит к разочарованию после покупки. Многие покупатели не проверяют возможность подключения к электричеству, наличие дорог, освещения, доступность социальных объектов. «Инфраструктурные проблемы, которые возникают очень часто: это проезд к участкам, уличное освещение, возможность подключения к электричеству. Если семья переезжает с детьми, то обязательно надо смотреть наличие рядом социальных объектов — дошкольных учреждений, школы, домов культуры», — отмечает Наталья Федорова.

Купить и не прогадать: алгоритм выбора участка

Чтобы избежать разочарований при покупке земельного участка, специалисты рекомендуют придерживаться определенного алгоритма действий. Прежде всего, необходимо четко определить цель приобретения земельного участка. Наталья Серебренникова выделяет три основные категории покупателей: «Тот, кто хочет приобрести земельный актив на будущее, те, кто смотрят земельные участки для строительства коммерческих объектов (туристические, промышленные, коммунально-бытовые), те, кто хотят инвестировать в сельское хозяйство или построить жилой дом». В зависимости от цели будут различаться и критерии выбора участка.

Следующий важный шаг — изучение публичных информационных ресурсов. «Изучаем все публичные сервисы, это национальная система пространственных данных (НСПД), федеральная государственная информационная система территориального планирования (ФГИС ТП) и схема территориального планирования. Посмотрели территорию или земельный участок по кадастровому номеру в НСПД, обратили внимание на категорию земель и вид разрешенного использования земельного участка, – отмечает она. - Определили, что они соответствуют вашим целям строительства и вот здесь надо особенно отметить, что если категория земель - земли  сельскохозназначения, то это означает однозначный запрет на осуществление строительства капитальных объектов (для деятельности, не связанных с производством сельхозпродукции). Если категория земель иная, то надо понимать соответствует ли она планам, так если говорить о частном домостроении, то категория земли должна были «земли населенных пунктов. Смотрим далее вид разрешенного использования земельного участка и потом обращаемся к системе ФГИС ТП, чтобы понимать, какие именно объекты вы можете здесь построить и можете ли изменить вид разрешенного использования земельного участка на иной».

«Здесь потенциальному покупателю помогут схемы функциональных зон и градостроительный регламент. Если территория не разграниченная, то обязательно надо ознакомиться со схемой территориального планирования и убедиться, что на ней не планируется строительство регионального или муниципального объекта», — рекомендует председатель КУГИ. Национальная система пространственных данных также позволяет получить информацию о категории земель, зонировании, охранных зонах, документах территориального планирования.

Проверка документов территориального планирования и градостроительного зонирования в комплексе — обязательная процедура для уверенности в покупке.

Консультации с профильными ведомствами помогут избежать многих проблем. «Мы рады, когда к нам бизнес приходит проконсультироваться на первичном этапе, потому что когда мы говорим про земельный участок и покупка его уже совершена, и выявлена проблематика, это подлежит разрешению, обсуждению, но мы уже уходим на более долгосрочную перспективу», - подчеркивает Екатерина Ершова. Аналогичные консультации, кстати, доступны и для частных лиц, которые только планируют открывать бизнес.

Оценка доступности инфраструктуры и коммуникаций — один из ключевых моментов при выборе участка. Необходимо проверить возможность подключения к электричеству, наличие дорог, транспортную доступность. «Люди должны понимать особенности территории, транспортную логистику, потому что район очень удален в различных направлениях. Люди должны понимать, каким транспортом они могут туда добраться», — обращает внимание Наталья Федорова.

Личный осмотр и предварительное исследование участка — заключительный, но не менее важный этап. Необходимо оценить рельеф местности, наличие подтоплений, состояние почвы, окружающую инфраструктуру и соседство. Глава Псковского района советует использовать «житейский опыт» и рассматривать участок «со всех сторон, даже со стороны соседей, как у них забор поставлен, со стороны возможности подтопления, расположения рядом сельхозпроизводства».

Псковский район: перспективные земли 

Псковский район активно работает над выявлением и вовлечением в экономический оборот свободных земельных участков. В ходе совместной работы различных ведомств было выявлено свыше 100 гектаров земли, потенциально возможных для вовлечения в экономический оборот. Эти земли относятся к категории земель населенных пунктов, что позволяет использовать их для строительства жилья или развития туристической деятельности.

Одним из важных направлений работы является проведение комплексных кадастровых работ. Наталья Федорова отмечает: «Мы проводим на территории района очень много комплексных кадастровых работ, и в рамках этих работ происходит уточнение границ у собственников, устраняются реестровые ошибки. Если четыре года назад мы начинали с одного квартала, то в этом году мы вышли на 423». Эти работы позволяют не только устранить ошибки в определении границ участков, но и выявить территории общего пользования, а также потенциально свободные участки для вовлечения в экономический оборот.

Псковский район участвует в качестве пилотного в масштабном проекте вовлечения земель в экономический оборот. «Вместе с Росреестром, правительством Псковской области и Фондом инвестиционного развития мы работаем в этой теме. Это очень масштабная работа, и в ходе ее мы выяснили, что потенциал у нас очень большой, и нам есть куда развиваться, куда стремиться и есть что дать и физическим лицам, и юридическим лицам», – рассказывает Наталья Федорова.

Не стоит забывать и про региональную инвестиционную карту, на которой размещаются свободные земельные участки для различных целей использования. «Это еще один из информационных ресурсов, где отражаются территории, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, земельные участки, которых вы не найдете на простых рекламных ресурсах», – напоминает инвесторам Екатерина Ершова. Приобретение земельного участка из неразграниченной территории часто выходит дешевле, чем его покупка по розничной цене у частных лиц.

В Псковском районе определены несколько перспективных территорий для развития, отметила глава Фонда инвестразвития. В Середкинской волости есть 16 гектаров земли для развития внутреннего туризма и около 20 гектаров под индивидуальное жилищное строительство. В Торошинской волости выделена площадка размером 14 гектаров для туристического обслуживания. Особое внимание уделяется площадке Молгово — 63 гектара вблизи Псковского озера, что дает серьезные перспективы для развития. В Карамышевской волости сосредоточены участки для комплексного коттеджного строительства, включая массив 38 гектаров в непосредственной близости от дороги.

Особое внимание в муниципалитете уделяется развитию туристического направления. Учитывая дефицит мест размещения в регионе (по оценкам специалистов, даже после ввода всех строящихся объектов дефицит составит около 800 мест), территории Псковского района предоставляют хорошие возможности для развития туристической инфраструктуры. «Близость к административному центру — это очень хорошее альтернативное решение для размещения, когда ты приехал не только за город отдохнуть, но и с целью посещения достопримечательностей», – уверена Екатерина Ершова.

Как избежать ошибки: рекомендации экспертов

Итак, обобщим рекомендации.

Прежде всего, необходимо проверить земельный участок по национальной системе пространственных данных и публичной кадастровой карте, изучить его категорию, зонирование и убедиться, что не планируется его изъятие для каких-то региональных или муниципальных объектов.

Не следует полагаться только на информацию от продавца или из объявления. Актуальные данные о возможностях использования земельного участка можно получить только из официальных источников. Екатерина Ершова подчеркивает: «Информационные ресурсы достигли сейчас такого уровня развития, что пользователь может получить всю исходную информацию. Не нужно смотреть на выписки, которые бывают неактуальны и немного старые, у собственников земельного участка, когда они их продают, а смотреть по факту, какое состояние дел в отношении этой территории».

Если возникают сомнения или вопросы, лучше обратиться за консультацией в соответствующие органы. «Если заинтересованные лица реализуют крупный проект, то они идут в фонд инвестиционного развития, в орган местного самоуправления, где есть инвест-уполномоченные», – напоминает глава КУГИ. Для граждан, интересующихся частными земельными участками, доступны консультации в комитете по управлению государственным имуществом.

Перед принятием окончательного решения необходимо лично осмотреть участок и оценить его со всех сторон.

Главный вывод,  исходя из слов экспертов: при приобретении земельного участка важно не спешить, тщательно изучить все аспекты будущей покупки и, при необходимости, обратиться за консультацией к специалистам. Такой подход позволит избежать разочарований и обеспечит возможность использовать земельный участок в соответствии с планами и ожиданиями.