Продажа квартиры — сложный процесс, который включает несколько стадий и подразумевает оформление множества документов. По закону продать квартиру можно, только если она находится в собственности, т.е. только собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения имуществом. Первый этап при продаже квартиры – оценка рыночной стоимости жилья.
Ценовые перспективы
В первую очередь стоимость квартиры должна быть адекватной, то есть рыночной. Если вы решили продать квартиру, желательно заранее начать собирать информацию о положении на рынке: смотреть стоимость похожих квартир в специализированных изданиях и на сайтах, понаблюдать за динамикой цен на квартиры в районе, где находится продаваемая квартира.
Стоимость квартиры складывается из следующих критериев:
1. Местоположение - основной показатель, формирующий цену квартиры. Здесь играют роль удаленность от центра, престижность района, в котором расположена квартира, и то, насколько удобно до нее добираться.
2. Инфраструктура. Отсутствие поблизости магазинов, больниц, школ, детских садов и т.п. существенно снижает стоимость квартиры.
3. Экология. Соседство с крупными промышленными предприятиями, железной дорогой и т.п. снижает стоимость квартиры. Близость парка, зоны отдыха и лесопарковой зоны, напротив, повышает цену.
4. Категория дома (панельный, кирпичный, моноблок), этаж, размер кухни, наличие лифта и телефонной линии.
5. Состояние квартиры. Новые сантехнические коммуникации, хорошие окна, ровные стены, полы и потолки – это важно при определении цены квартиры, выставленной на продажу.
Получить больше денег – это, конечно же, естественное человеческое желание. Однако, как показывает практика, желающие получить больше, обычно остаются ни с чем: они либо снижают цену, либо не могут продать. Сегодня потенциальный покупатель, выбирая варианты, сконцентрируется на минимальных или средних ценах. В таком случае квартира, выставленная по максимальной цене, продана не будет.
Без шума и пыли
Специалисты советуют внимательно относиться к предпродажной подготовке квартиры. Жилье следует максимально очистить от габаритной мебели. Идеально, если квартира вообще будет пустой и чистой. Опыт показывает, что всегда повышенный интерес, до 70% внимания при осмотре, приходится на туалет и ванную комнату. Поэтому в санузле все должно работать, даже можно поменять старую ванну, краны, а в идеале – сделать косметический ремонт. Делать же в квартире шикарный ремонт, чтобы продать подороже, нет никакого смысла - затраченные деньги целиком никогда не возвращаются. Серьезнее на цену квартиры будут влиять ее месторасположение, инфраструктура и общее состояние дома.
В обязательный пакет документов для продажи квартиры входят:
- Правоустанавливающий документ (договор купли-продажи, мены, дарения, свидетельства о праве на наследство, решение суда и т. д.).
- Свидетельство о праве собственности на квартиру из Управления Росреестра по Псковской области, если сделка состоялась после 7 июля 1998 года.
- Выписка из домовой книги, копия финансово-лицевого счета. Получить эти документы можно в паспортном столе или ЖЭУ.
- Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Помимо этих документов, также в отдельных случаях могут понадобиться разрешение на продажу квартиры из совета по опеке и попечительству – в случае, если вы продаете квартиру, где прописаны несовершеннолетние или недееспособные граждане; нотариально заверенное согласие супруга на сделку – в том случае, если вы хотите продать квартиру, относящуюся к совместно нажитому имуществу; «отказные» от наследников квартиры и несовершеннолетних детей, которые были прописаны в квартире в момент приватизации.
Полный перечень документов, необходимых для продажи квартиры, в каждом случае индивидуален. Список можно уточнить у юристов, риэлторов, нотариуса.
Риэлтору видней
Не бойтесь обращаться к профессионалам, не перестают повторять эксперты рынка недвижимости. Во-первых, риэлтор поможет вам сориентироваться в ценах на рынке и определить рыночную стоимость вашего жилья. Его взгляд будет более объективным. Прежде всего, каждый успешный агент находится «в рынке», то есть не только может посоветоваться по любому вопросу с десятками своих коллег, но и имеет доступ к профессиональным базам данных, созданным в риэлторском сообществе. К тому же он знает, на что чаще всего обращают внимание покупатели, да и занижать цену на квартиру ему не выгодно, так как от этого будет зависеть сумма его гонорара.
Кроме того, агентство недвижимости проведет экспертизу имеющихся у вас документов, поможет получить недостающие, организует встречу и подписание предварительного договора (соглашения о задатке), оформит регистрацию сделки купли-продажи недвижимости и поможет разрешить все возникающие вопросы и проблемы.
Этапы оформления продажи квартиры на сегодняшний день таковы:
1. Составление договора купли-продажи. Его можно составить в простой письменной форме и подписать всем участникам сделки. При этом обращаться к нотариусу необязательно. Если же вы решили подстраховаться и заверить договор – придется заплатить госпошлину нотариусу.
2. Составляется акт приема-передачи (передаточный акт), по которому продавец передает, а покупатель принимает квартиру. Этот документ официально подтверждает передачу собственности новому владельцу.
3. Продавец и покупатель подают два одинаковых пакета документов в отделение Росреестра. В течение 1 месяца проводят регистрацию договора купли-продажи и закрепляют право собственности на квартиру за покупателем.
ЦИТАТА
Роман Максименко, президент Псковской Гильдии Риэлторов:
- Покупка квартиры без риэлтора требует особого внимания к каждой детали на всех этапах. По статистике, около 90% неудач приходится на сделки, совершенные покупателями и продавцами напрямую. Большой процент мошенничества приходится на этап передачи денег покупателем продавцу. Финансовые риски (потеря денег) присущи почти каждому шагу до момента приемки квартиры по акту приема-передачи. Поэтому каждой мелочи нужно уделять особое значение. Помните, квартира, являющаяся вашей реальной ценностью, может стать объектом преступления. Чтобы избежать обмана, имеет смысл действовать через солидные фирмы по продаже недвижимости.
