Продолжая традиционную рубрику «Семейный кошелек», мы начинаем знакомиться с видами доходов, которые не зависят от нашей текущей работы. Точнее, они во многом определяются тем, что мы уже успели заработать раньше, и тем, как мы вложили заработанные деньги. Пожалуй, самыми популярными среди них в нашей стране являются доходы от сдачи внаем жилой недвижимости, а попросту квартиры, и получение процентов по банковским вкладам. Сегодня речь пойдет о недвижимости. Выгодно ли приобретать жилье для сдачи? Может ли жилье обеспечить достойный доход?
|
Как экономист, я понимал, что на тот момент мне было выгоднее снимать жилье, нежели покупать его с использованием заемных средств. И я был благодарен хозяину жилья за вполне адекватные финансовые условия съема его квартиры. Я понимал, что это выгодно не только ему, но и мне. Но большинство из нас воспринимают съем жилья как некую крупную сумму денег, которую надо отдать какому-то дяде каждый месяц. А как много всего можно было бы приобрести на эти деньги? Отсюда и отношение. Владелец жилья стремится сдать его по максимуму, понимая, что, возможно, ему придется переклеивать обои после очередного жильца и тщательно контролировать оплату и состояние жилья. А квартиросъемщик – снять квартиру как можно дешевле, рассматривая эти деньги как отказ от каких-то покупок или развлечений.
Выгодно ли?
Выгодно ли сдавать жилье? Возможно, москвич, получивший в наследство трешку и сдающий ее за 60-80 тыс. рублей в месяц (плюс оплата коммунальных услуг) скажет: «Конечно, да!» Но мы будем вести речь о Пскове и о ситуации, когда жилья у нас еще нет. Другими словами, нам его надо вначале купить самим, а потом уже сдавать.Немного арифметики. Предположим, вы купили однокомнатную квартиру за 1,6 млн рублей и планируете ее сдавать за 10 тыс. рублей в месяц (плюс коммунальные). Если ваша квартира не будет расти в цене, то ваша выгода в год составляет 120 тыс. рублей (=10 000*12). Ее мы должны сопоставить с ценой вашей квартиры. Делим: (120/1600)*100=7,5%. Вывод: мы получаем 7,5% годовых. И мы еще не учли подоходный налог. С ним доходность еще ниже: 6,5% годовых. Общая выгода будет зависеть от того, как изменится цена жилья за этот период (год). Если квартира подрастет в цене, выгода будет выше. А подрастет ли она? А если подрастет, то насколько? А вдруг упадет? Для этого вам нужно будет вникать в тенденции рынка жилья или иметь возможность посоветоваться с опытным экспертом. По рынку Москвы и Санкт-Петербурга такие исследования ведутся регулярно, крупные девелоперские компании даже имеют собственные аналитические подразделения. Можно ли ориентироваться на них или у Пскова свои особенности рынка?
Как можно повысить выгодность сдачи жилья? Собственно, есть лишь два способа: 1) купить квартиру подешевле и 2) сдать подороже. Как правило, дешевле цены на первичном рынке, точнее – в самом начале строительства дома. Но в этом случае вы должны учесть, что некоторое время (до заселения) вы не сможете получать доход от сдачи, так как дом пока еще не построен и сдать в нем жилье вы просто не можете. Чтобы сдать жилье подороже, вам понадобится консультация эксперта по сдаче жилья. Вы должны понять, какие факторы повысят его ценность для съемщика. К примеру, для сдающего жилье в Москве не составляет труда меблировать его и оснастить современной бытовой техникой. На это у него уйдет одномесячная или двухмесячная ставка платы за съем жилья. В Пскове же холодильник стоит не дешевле, а съем жилья раза в 3-4 дешевле. Возможно, вам придется покупать подержанную мебель и технику для сдаваемой квартиры.
Итак, стоит ли покупать жилье для сдачи его внаем? Ответ на вопрос не так прост, как кажется. Во-первых, есть ли у нас деньги на такую покупку? А если они есть, не выгоднее ли их положить в банк под 9-11% годовых? А если их нет, как сильно удорожит нашу покупку кредит?
Давайте возьмем лист бумаги, поразмышляем и зафиксируем наши мысли. Предположим, у нас трехкомнатная квартира. Дети взрослые, у них свои семьи, они живут не с нами. В таком случае мы можем поменять ее на две однокомнатные и одну сдавать, тем самым обеспечивая себе прибавку к пенсии. Вопрос лишь в том, захотим ли мы переезжать из трешки в однушку? Или мы хотим иметь дополнительные комнаты для приема внуков?
Предположим, мы молоды и полны сил, работаем оба и прилично зарабатываем. Если нам есть где жить, может, стоит приобрести дополнительную квартиру, чтобы как-то зафиксировать в осязаемых квадратных метрах наши текущие возможности? И купить квартиру, которую можно будет сдавать (чтобы компенсировать оплату по ее содержанию), пока ребенок не вырос, а потом помочь ему встать на ноги, обеспечить его семью жильем?
Ваше решение будет зависеть от вашей ситуации и ваших планов. А также альтернативных источников доходов.
И их прогноза в будущем.
Какими будут ставки по депозитам в будущем? Ведь это, пожалуй, основная альтернатива, с которой мы сравниваем доходность от вложения в недвижимость и сдачи ее внаем. Что будет с курсом доллара или евро? Как поведут себя акции? Поэтому экономисты нередко советуют «не класть все яйца в одну корзину». При таком подходе недвижимость становится одним из желаемых источников дохода, который не зависит от наличия или отсутствия текущей работы.
Плюсы сдачи жилья
- Ежемесячный доход, пусть небольшой, но стабильный, на который мы можем прожить, если вдруг потеряли работу.- Квартиросъемщик вносит предоплату, и вы прописываете санкции за несвоевременное внесение платы в договоре. Если он начинает затягивать с оплатой, меняете жильцов.
- Как правило, плата за съем повышается при общем росте цен, такую возможность вы можете внести в договор. Таким образом, ваш доход не будет снижаться из-за инфляции.
Минусы сдачи жилья
- Вам приходится раз в месяц приезжать в квартиру, чтобы контролировать ее состояние и сверять показания счетчиков, проверять оплату услуг, есть риск задержки оплаты за съем, в то время как при вложении в банк вы можете съездить в банк раз в год, чтобы выбрать выгодный вклад с ежемесячным начислением процентов.- Люди бывают разные, задолжавший вам квартиросъемщик может попытаться скрыться, и вам придется взыскивать задолженность, теряя время и нервы, а благодаря системе страхования вкладов вы спокойны за свои деньги в банке.
- Вам периодически придется вкладывать средства в косметический ремонт квартиры, замену бытовой техники и мебели.
Совет
Вы можете посмотреть индексы цен и средние цены на рынке жилья Псковской области на сайте Псковстата с 2000 по 2013 годы, а также за первый и второй кварталы 2014 года.Автор: Максим Голиков
