В настоящее время большинство участников российского рынка ипотеки столкнулись с трудностями по привлечению средств для выдачи новых ипотечных займов. Это связанно с введением по отношению к ряду кредитных организаций санкций со стороны Евросоюза и США. Санкционные ограничения существенно затруднили заимствование российскими финансовыми структурами средств на зарубежных рынках. Негативную роль в этом вопросе сыграл и Центробанк, повысив ключевую ставку и направив пенсионные накопления на покрытие текущих расходов государственного бюджета.
По оценкам экспертов, западные санкции не окажут сильного влияния в краткосрочной перспективе на ипотечный рынок страны. Российские банки активно используют программы поддержки ликвидности, запущенные Банком России, АИЖК и ВЭБом. Но уже в конце года внешние финансовые ограничения могут оказать негативное влияние на объемы привлеченных средств и стоимость ипотеки. Смягчить ситуацию может поиск альтернативных источников фондирования или выделение дополнительной государственной поддержки (последнее более вероятно).
В России кредит под залог недвижимости / ипотека остается лидером развития банковского сектора. Поэтому вопрос сохранения быстрых темпов выдачи кредитов и удержание ставок обсуждается в правительстве. Банк России уже прорабатывает вопрос о расширении финансирования и повышении безопасности ипотечных кредитов, которые выданы на покупку жилья. Подобные механизмы уже реализовывались ранее. Примером может служить программа ВЭБа 2010-2013 годов, в которой инвестиции направлялись на поддержку проектов строительства доступного жилья и выдачу займов для покупки недвижимости на первичном рынке. Результаты этой программы показали, что предоставление льготного целевого финансирования стимулирует покупку жилья у населения. Почувствовав, что банки начали кредитование, заемщики и строительные компании стали увереннее совершать сделки, что увеличило выдачу ипотеки на 40 процентов.
По данным АИЖК, 25 процентов квартир в стране куплены при помощи ипотечных кредитов, а новостройках данный показатель колеблется от 40-50 процентов. Поддержка ипотеки очень важна для сохранения и увеличения темпов жилищного строительства в стране. Основным фактором, который снизил положительный эффект от программ ВЭБа и АИЖК, стала их недостаточная продолжительность. Если учесть время на строительство объекта, государственную регистрацию прав собственности и подготовку к выпуску ипотечных бумаг, то сроки такой программы должны составлять минимум 5-6 лет.
Анализ итогов ипотечных программ и текущие реалии рынка кредитования требуют разработки долгосрочной программы рефинансирования и выпуск бумаг с ипотечным покрытием. Финансирование таких программ может проводиться Центробанком, который может использовать операции с РЕПО для поддержки ипотечных облигаций. Чтобы начать предоставление ликвидности в этом направлении, необходимо внести корректировки в нормативные акты регулятора и обеспечить проведение операций РЕПО с ипотечными бумагами.
В качестве другой меры для уменьшения сроков рефинансирования можно рассмотреть возможность включения в залог первичный взнос на долевое участие в строительстве. Альтернативным направлением можно также считать механизм залоговых облигаций, который уже прописан в законе. Правильнее было бы передать Центробанку право самостоятельно устанавливать объём кредитной поддержки для каждого конкретного банка, что станет инструментом для мотивации других игроков рынка.
