Мы продолжаем совместный «Псковской правды» и Института регионального развития – экспертные интервью по жилищно-коммунальной и городской проблематике. Напомним, в рамках проекта политики и управленцы разъясняют свою позицию по основным вопросам стратегии муниципального развития. Эта серия материалов предназначена для заинтересованных читателей, небезразличных к проблемам благоустройства и градостроительства.
Сегодня мы пригласили к разговору Константина Болотина, депутата Псковской городской Думы и директора крупной управляющей организации, на обслуживании которой находится крупная доля псковского жилого фонда. Его обоснованно называют одним из крупнейших акторов коммунального рынка Пскова. Константину Васильевичу, как многим бизнесменам, пришедшим во власть, наверняка приходилось сталкиваться с настороженным отношением к себе, особенно когда бизнес тесно связан с жизнедеятельностью муниципалитета. С другой стороны, нельзя не обратить внимания, что за Константином Болотиным как депутатом стоят совершенно конкретные дома, дворы, улицы, он абсолютно четко представляет в гордуме интересы своих избирателей, в том числе, по совместительству – клиентов. Это довольно точно соотносится с представлением экспертов ИРР о сущности местного самоуправления: в идеале, распорядительный орган должен стать представительством реальных соседских сообществ, а не абстрактных социальных групп; только тогда планы по развитию города обретут реалистичные, прикладные контуры. В любом случае, при обсуждении проблематики ЖКХ мнение Константина Болотина как депутата и представителя коммунального бизнеса не может не быть интересным.
ВЫХОД В СВЕТ
Константин Васильевич, Вы пришли в сферу ЖКХ из строительства, что послужило поводом для смены рода деятельности?
Переход произошел в тот момент, когда холдинг, в котором я работал, принял решение заниматься не точечной застройкой, а именно строительством крупных микрорайонов. И было принято решение набраться опыта в управлении жилым фондом. Сначала это была сложившаяся застройка на Завеличье, а теперь выстроены дома по Юности 9, Звездной 21, Звездной 19, Звездной 17. Эти дома сданы недавно, в течение последних года – двух.
Это будет новая компания, или все та же «Десятка»?
Сейчас создана управляющая организация под названием «Запсковье». В ближайшее время мы планируем провести ребрендинг, создать группу компаний. В настоящее время наняты специалисты, которые занимаются именно ребрендингом. В течение трех-четырех месяцев мы будем готовы представить себя общественности как группу компаний.
Поработав в сфере ЖКХ, какие основные проблемы Вы бы назвали?
Вообще, проблем много, как глобальных, так и частных. Первое – это то, что основная масса домов в нашем городе была построена уже очень давно и, к сожалению, многие годы обслуживалась, скажем так, не вполне правильно. Техническое обслуживание долгое время происходило по остаточному принципу. Ремонтировали только то, что текло и ломалось, но не проводили никакие поддерживающие, профилактические мероприятия. И как результат – сегодня мы имеем множество жалоб от жильцов на протекающие крыши, плохое состояние инженерных сетей и дворов.
Как, на Ваш взгляд, должна развиваться сфера управления жилым фондом, каким должен быть вектор развития?
Сейчас наша страна идет в направлении опыта западных компаний, западной системы. Дело в том, что для государства это тяжкое бремя – содержание всей системы жилищно-коммунального хозяйства, и в свое время на государственном уровне было принято решение, о том, чтобы переложить его на нас с вами. Однако мы до сих пор еще не поняли всю эту систему управления. Мы все еще ждем, что муниципалитет или государство дадут деньги, на то чтобы отремонтировали наш дом, двор и так далее. Тогда как западный опыт говорит о другом: вы должны сами нести ответственность за свою собственность. При этом в понятие собственности входит не только жилье, но и прилегающая территория – дворы, въезды во дворы, и так далее. Но сегодня у очень многих людей сохраняется советское отношение к ЖКХ: когда что-то течет, должен прийти сантехник из домоуправления и все отремонтировать. Во дворе сломали детскую площадку, ну кто сломал-то? Сами же дети и сломали. То есть люди не научили своих детей более аккуратно относиться к общей собственности в расчете на то, что кто-то придет и что-то починит.
ПАРТНЕРСТВО В УПРАВЛЕНИИ
Вы затрагиваете очень важную проблему. И следующий вопрос, который я хотела задать, как раз касается соседских сообществ и самоорганизации жильцов в Пскове. Как Вы считаете, каков потенциал создания советов жилых домов, ТСЖ и включения граждан в управление своим жилым фондом в Пскове?
К сожалению, этот потенциал в городе практически не востребован. Очень мало молодых людей, которые могли бы взять на себя такую тяжелую ношу, как организация обслуживания своего дома, двора, группы домов. Как правило, собрание жильцов заканчивается на том, что никто так и не возьмет на себя риск организоваться в ТСЖ.
А Вы сами как оцениваете ТСЖ как форму управления жильем?
Как руководитель управляющей компании, я считаю, что эта одна из самых оптимальных форм управления жильем. Для УК ТСЖ не является конкурентом. Я считаю, что ТСЖ для нормальной управляющей компании – это партнер. У одного дома часто нет возможности нанять в штат сантехника, дворника, электрика, ведь большой штат – это большие расходы. Управляющей организации легко выстроить свои отношения с ТСЖ: ее нанимают как подрядную организацию для выполнения определенных видов работ за определенные деньги, которые УК смогу обосновать. И ТСЖ платит управляющей организации по акту выполненных работ: уборщица вымыла подъезд столько-то раз в месяц – заплатили, дворник подмел двор по утвержденному графику – заплатили. Так намного удобней. Управляющей организации не надо бегать, собирать деньги с жильцов, не надо связываться с неплательщиками. Достаточно наладить отношения с юрлицом – ТСЖ.
У вас уже есть такой опыт?
Есть опыт работы не с ТСЖ, а с ЖСК. Раньше были жилищно-строительные кооперативы, когда люди скидывались, строили свои дома и затем сами их обслуживали. В нашем районе есть ряд домов ЖСК, они заключили с нами договор на обслуживание.
Это удобно?
Для управляющей организации это удобно. А для ТСЖ большой плюс в том, что председатель снимает с себя значительную долю ответственности. Ему остается собрать деньги и принять работы, плюс контролировать качество выполнения работ, следить, как работает УО.
Причем это такой заинтересованный контроль…
Конечно. При этом мне никто никогда не сможет сказать: а вот вы здесь не убирали! (Хотя я знаю, что убирали, просто убирали утром, а человек пришел домой вечером, когда уже снова натоптали.) Здесь это исключено. Потому что дворник убрал – у него приняли работу. Уборщица убрала подъезды - расписались в журнале. И все обвинения сразу же снимаются. Взаимоотношения получаются самые простые. А главное – хорошие.
А бывают еще советы многоквартирных домов. Удобно ли будет с ними работать? Это еще не ТСЖ, но уже какая-то самоорганизация.
Да, совет дома – это группа активных людей, которые еще не готовы принять на себя полную ответственность, стать председателем ТСЖ, но в то же время у них есть возможность контролировать работу УО. С советом дома тоже можно наладить работу. Главное, чтобы мы все понимали, к чему мы хотим прийти, и двигаться в одном направлении. Не так, что дом – отдельно, а управляющая компания – отдельно. Мы же хотим, чтобы во дворе, в подъездах было чисто, чтобы инженерные сети работали и кровли не протекали. И здесь у управляющей компании свои задачи, у совета дома – свои, от него нам нужна помощь в общении с людьми. Провести собрание, довести какие-то проблемы до жильцов, что, например, будут перекрывать воду летом на столько-то времени. Вот, собственно, для чего создают совет дома.
РЕФОРМА ПО СУТИ
Константин Васильевич, вот как Вы относитесь к такой проблеме: некоторое время назад, когда Фонд содействия реформе ЖКХ начал свою работу, муниципалитеты, и в том числе Псков, начали массово создавать ТСЖ, чтобы соблюсти условия закона. Мы называем такие ТСЖ «фиктивными», потому что эта юридическая форма оказывается лишенной смыслового содержания – товариществ как таковых там нет. Как Вы считаете, оправданы ли риски создания таких ТСЖ? Перевешивают ли плюсы участия в программах Фонда минусы в виде дискредитации смысла реформы?
Если конечная цель создания ТСЖ была попасть в программу для того, чтобы отремонтировать дома, то она была достигнута. В первом же году было отремонтировано больше ста домов. Это же благо для простых горожан? Так?
Да, но с той оговоркой, что люди получили после ремонта протекающие крыши…
Это немного другой вопрос. Я сейчас говорю только про конечную цель. Она выполнена, дома отремонтированы. Плохо то, что качество ремонтов оставляет желать лучшего. Это первое. Второе – то, что Фонд все-таки не до конца выполнил свои обязательства. Только первые два года финансирования хватало на нормальные полноценные мероприятия по ремонтам. Что касается качества работ, то это следствие неграмотного менеджерского подхода по управлению деньгами. Мы же с вами прекрасно понимаем, что «дешево» не значит «качественно», и из-за этого начались проблемы. Фирмы ради того, чтобы получить контракт, сбрасывали цену в полтора – два раза и естественно потом экономили на материале.
Если бы настоящее, не фиктивное ТСЖ контролировало расход этих денег, там могла быть совсем другая ситуация. Скорее всего, ТСЖ не позволило бы настолько некачественно произвести работы…
На первом этапе не давали возможности управляющим организациям или ТСЖ самим выбирать подрядчика. Кроме как присутствия в конкурсной комиссии управляющим организациям больше ничего не оставалось. Я как руководитель управляющей организации мог бы сам провести тендер. Я знаю качество материалов, я могу оценить качество работы и тому подобное. Я выберу лучшее соотношение «цена-качество» и все равно не выйду за рамки сметы.
Меня-то беспокоит, что попутно произошла некоторая дискредитация ТСЖ. Теперь мы встречаем людей, которые в принципе негативно относятся к этой организационной форме.
Ну да. Это следствие того, что созданы именно, как вы говорите, «фиктивные ТСЖ». Там нет никакого контроля, отчетности сдаются нулевые, наверное. Но не думаю, что именно это очень сильно повлияло на дискредитацию ТСЖ. Все-таки у людей само по себе большое недоверие к этой форме.
Из-за недостатка информации?
Из-за недостатка информации, из-за нежелания заниматься этим, из-за неверия. Много причин.
ГОРОД И КОММУНАЛЬНЫЙ БИЗНЕС
Расскажите, пожалуйста, как выстраивается сотрудничество муниципалитета с управляющими организациями? Вы как раз с обеих сторон владеете информацией по этому вопросу…
Очень неоднозначно выстраиваются отношения. Муниципалитет все-таки хотел бы иметь возможность контроля над управляющими организациями, это и хорошо, и плохо. В чем положительный момент. Это возможность проведения различных мероприятий по городу: субботники, месячники. Если отношения хорошие между управляющими организациями и администрацией города, можно позвонить и попросить собрать людей, провести мероприятие, либо справиться с какой-то аварийной ситуацией. Все же проблему понимают, это нужно всем нам. Минус же в том, что как обычно включается человеческий фактор, и чиновники пытаются воспользоваться ситуацией и уже по любому поводу звонят. Надо – не надо, начинают злоупотреблять взаимоотношениями с руководителями УО и доверием между двумя сторонами. В итоге работы, относящиеся к сфере полномочий муниципалитета, перепадают на плечи управляющих организаций. И это, конечно, не нравится, потому что общегородские работы выполняются за деньги жильцов, которые платят вовсе не за это.
Вам как депутату, помогает опыт работы в управляющей компании или наоборот?
Конечно, помогает. Во-первых, я ежедневно общаюсь с жильцами. Встречаюсь, выслушиваю проблемы, жалобы. Мне как депутату проще отреагировать на них. Достаточно оперативно доношу их до администрации, если могу помочь силами своей управляющей компании, помогаю. Если это все-таки относится к компетенции города, городской администрации, органов местного самоуправления, то доношу до них и стараюсь проконтролировать выполнение.
Как Вам такая идея (можно было не раз услышать от чиновников): управляющих организаций, мол, слишком много, и неплохо было бы, чтобы их число сократилось…
Такое желание понятно, оно вытекает из того, что проще общаться с пятью – десятью людьми, чем с тридцатью – сорока. Более оперативно происходит контакт, более оперативно решаются какие-то проблемы. Но все-таки, я считаю, даже если количество компаний будет сокращаться, это должно происходить по законам экономики, по законам рынка, а не по желанию какого-то чиновника.
А для конкуренции разве не лучше, чтобы компаний было больше?
На самом деле точек управления по городу не 30-40, а 14-15. Просто многие домоуправления разделились на 3-4 компании, чтобы не уходить с упрощенной системы налогообложения.
Понятно. Скажите, какую стратегию города в отношении муниципальных предприятий, Вы лично считаете правильной? Должны ли они оставаться муниципальными или лучше их акционировать, или приватизировать?
Очень сложный вопрос. С точки зрения экономики, наверное, должно быть акционирование этих предприятий. Но так как основные муниципальные предприятия в нашем городе – это стратегические предприятия – теплосети, водоканал - а конкуренции на этом рынке у нас нет, то подходить к этому вопросу надо очень осторожно. На сегодняшний день я пока бы не рискнул бы делать резкие шаги по акционированию. Пока лучше оставить эти предприятия в статусе муниципальных. По крайней мере, до тех пор, пока не появится действительно серьезный инвестор, который будет готов вкладываться в модернизацию этих предприятий, а не просто взвинтит цены на услуги.
А как Вы относитесь к идее автономного отопления?
Автономное отопление у нас всегда несет экономию для жильца.
СОСЕДСКАЯ СОБСТВЕННОСТЬ
Каким Вы видите будущее псковских дворов? Кто должен отвечать за них?
С точки зрения Жилищного кодекса, дворы должны быть закреплены за жильцами. Должны быть проведены межевые мероприятия, каждый двор должен быть закреплен за тем или иным домом или группой домов. И в будущем жильцы, опять-таки исходя из норм жилищного кодекса, должны свои дворы содержать.
Ваш коллега Александр Копылов мне рассказывал, что уже примерно половина дворов нашла своих хозяев…
Между межеванием двора и передачей жильцам в собственность, еще длинная – длинная дорога. Пока мы ее не пройдем, нельзя сказать, что жильцы уже имеют в собственности двор.
А в какой момент жильцы становятся собственниками двора?
В тот момент, когда это зарегистрировано в регистрационной палате, когда налоговая инспекция получит эту информацию и будет выставлять счет на оплату налога на имущество.
То есть получаешь платежку из налоговой – считай, ты уже собственник?
Да. У нас сегодня проведены мероприятия по межеванию. Часть адресов отдается на регистрацию. Потом про этот кусок земли надо будет сказать людям: граждане, для вас есть земля. Теперь она ваша. Что вы с ней будете делать? Мы должны предложить какие-то мероприятия, донести до людей информацию, что теперь они несут ответственность за эту землю. Платить налог раз в год, как за ту же дачу.
А не выйдет ли так, что люди получат платежку, увидят, что снова надо платить, и опять все кончится одним возмущением?
Я думаю, что так и получится. Более того, после того как люди получат эти платежки, администрация уже сможет смело сказать – этот двор не наш. Вот вы хотите ямы отремонтировать? Сбрасывайтесь. Вы хотите поставить детскую площадку – сбрасывайтесь.
С другой стороны, люди получают возможность распоряжения этим двором. Правильно?
Что такое «распоряжаться»? Можно удачно распорядиться двором, если есть большая территория и ее можно сдать место в аренду под гаражи или под строительство магазина. И получать какой-то доход, чтобы потом дорогу отремонтировать во дворе, детскую площадку поставить, еще что-то. Либо во дворе есть место под точечную застройку. С этого тоже можно много денег заработать – эти деньги пойдут уже не в городской бюджет, а именно на содержание двора. Но в большинстве своем дворы так размежеваны, что приходится только тратить: проезжая часть, детская площадка. Это такие объекты, из которых дохода не извлечешь, а будешь постоянно тратить.
Понятно. То есть о настоящей реформе коммунальной у нас речь не идет?
Если мы и идем к ней, то очень-очень медленно. Хотя в той же Эстонии, как я слышал, в настоящее время как раз наоборот принято решение отменить налог на землю, принадлежащую многоквартирным домам.
На самом деле, в России налог на землю не очень большой. Другое дело, что действительно, нужно использовать эту собственность как инструмент для развития, использовать эти новые возможности.
Если мы пользуемся землей, допустим, дача у нас там, или дом построили, и мы платим налог на землю – то мы понимаем, за что мы платим. Мы живем там, огород выращиваем и так далее. Ну, хоть что-то. А что касается дворов - очень тяжело понять, что это такое - «общая домовая собственность». Когда это «моя» собственность, то, вроде, понятно. Вот я зашел, дверь закрыл, и это все мое. Что хочу, то и делаю. И я за это плачу. А когда общая собственность - что это такое? Людям тяжело представить, что такое совместная соседской собственности. Из-за этого непонимания и возмущения очень много.
МУСОР КАК БИЗНЕС
Давайте поговорим про прогрессивные коммунальные сервисы. Интервьюеры ИРР ходили здесь, по Завеличью, и видели бочки для раздельного сбора мусора. Не у вас такое стоит?
Мы это еще только обсуждаем, пока нет.
А как вы в целом относитесь к такого рода идеям? Должен ли город это как-то поддерживать, продвигать, распространять?
Если брать опыт Эстонии, они занимаются этим делом больше десяти лет. Там проводилась активная рекламная кампания, людям объясняли, зачем это надо. Это очень сложный процесс. Конечно, это необходимо, и с точки зрения экологии, и в плане более эффективного использования ресурсов в будущем. Мне кажется, для нас сейчас более актуален вопрос утилизации мусора, у Пскова нет нормального полигона. Сначала надо решить эту, основную проблему, а потом переходить к частным.
А управляющие организации могли бы организовать сбор мусора как сырья?
Я думаю, могли бы. Вопрос опять-таки: ради чего? Если ради идеи, то не в ближайшее время. Другое дело, если из этого можно будет извлечь какой-то доход. Но если это будет очередная обязанность, то на сегодняшний день, мне кажется, большинство компаний откажется.
Ваша управляющая организация не рассматривала эту идею как часть бизнеса?
Вы понимаете, не рассматривали. Потому что это бизнес специфический, и он должен быть выстроен от начала до конца. Наладить раздельный сбор мусора – и куда я его буду девать? Кто его будет забирать? В городе пока ничего нет для этого.
ЧТО ОСТАЛОСЬ ОТ ФОНДА
Как бы Вы оценили первые итоги работы Фонда содействия реформированию ЖКХ?
В первый год были довольно серьезные достижения, если не говорить о качестве выполненных работ – это было следствие административного контроля над деньгами, как мы говорили. В последующие годы работа была выполнена намного качественней, чем в первый год. Контроль над расходами передали управляющим организациям, они стали выбирать более качественных подрядчиков. Зато в отличие от первого года, на второй и третий поток финансирования практически иссяк.
А как Вы считаете, нужен ли какой-то дополнительный региональный компонент к коммунальной реформе?
Насколько я слышал, после закрытия работы федерального фонда, планируется создать региональный фонд. Чтобы регионы и областной бюджет подхватили этот инструмент помощи городам, жителям региона. Если это будет создано, я считаю, это будет хорошо. Потому что люди сами не потянут капитальное обслуживание своих домов. Капитальный ремонт кровли – это миллион рублей, минимальный ценник. То есть, если взять простую шестиподъездную пятиэтажку: миллион делим на 90 квартир, получается по 11 000 рублей в среднем, только на кровлю. Если нужно поменять лифт в доме, а лифт стоит примерно полтора миллиона, и это разбивать надо не на дом, а на подъезд: в подъезде 40 квартир, по 41 000 рублей с квартиры. Если поменять инженерию в подвале, то нужно где-то 500 000 рублей. То есть затраты большие, и жильцы сами не потянут это.
ОБЩИЕ ПРОСТРАНСТВА
Как Вы оцениваете перспективы благоустройства жилых микрорайонов и общественных пространств Пскова? Я имею в виду то, что нельзя за конкретным домом, конкретными жильцами: проезды, площади, скверы, парки.
У меня реалистичный взгляд на эти вещи. В прошлом году было сделано немало, и дворы были отремонтированы, и въезды во дворы. Город и дальше будет заниматься этими вещами: организовывать пространства для рекреации, для отдыха населения, для детей, подростков.
С депутатами Псковской гордумы обсуждались те масштабные проекты благоустройства, которые сейчас реализуются на набережной, в Детском парке?
Эти проекты были представлены на Градостроительном совете. Непосредственно в гордуму эти проекты не выносились на обсуждение.
А должны были бы?
Я считаю, что да, конечно. Все-таки депутаты являются представителями населения, избирателей, в первую очередь стоило обсудить это с ними. Во-вторых, надо было сразу провести публичные слушания, открытые мероприятия, чтобы как можно больше людей смогли ознакомиться с этими проектами и внести свои предложения. Тогда не было бы тех проблем, с которыми на сегодня мы сталкиваемся.
Если говорить об общем участии, субботники как широкое общественное движение – надо ли восстанавливать, возрождать?
Я не вижу плохого в том, чтобы два – три часа сотрудники предприятий могли выйти и провести уборку вокруг своего офиса, предприятия, двора. В советское время это было массовое явление. Мы во дворах выходили с родителями, все убирали, было весело. На сегодняшний день жильцов практически не вытащить на такие мероприятия. Все закрылись в своих коробках, скорлупках. Наверное, когда мы поймем, что такое общедомовая собственность, что мы должны за ней вместе, тогда мы все будем выходить на субботники как на праздник.
Автор: Светлана Прокопьева