25 Мая 2017
Псков
+8 .. +10 °C
Великие Луки
+15 .. +17 °C
64.915   0.369
69.498   0.2596

iпотека: расставим все точки над i

22 Октября 2008 - 10:49
Главная → Заметки → Архив
А правда, что теперь получить ипотечный кредит будет просто невозможно? Что ждать тем, кто уже взял его? Окажет ли мировой экономический кризис влияние н

Ситуация на рынке

Возможно, в этих новостройках появятся «ипотечные» квартиры.Псковский рынок жилой недвижимости, также как и рынок кредитования, имеет свою специфику. От нее во многом и зависят ответы на интересующие нас вопросы. Я постараюсь говорить максимально просто, учитывая широкую аудиторию читателей. Итак, сам рынок делится на две части: «первичка» (новое жилье) и «вторичка». В среднем на рынок «первички» областного центра попадает порядка 80 тысяч квадратных метров жилья в год. Возможно, кто-то возразит: мол, строим-то мы больше. Но, как вы понимаете, не все жилье продается. Сама цифра для города с населением около 200 тысяч человек относительно небольшая. Весь жилой фонд Пскова составляет примерно 3,8 миллиона квадратных метров.

Покупают жилье не только псковичи. Есть миграционный поток из северных регионов. С интересом на наш рынок смотрят столичные жители, благо до Питера из Пскова «рукой подать», да и расстояние до Москвы в 600 километров отнюдь не такое большое, как может показаться на первый взгляд. Добавим к этому, что область является регионом силовых структур, а это тоже весомый фактор.

Теперь о кредитовании приобретения недвижимости. Бесспорный лидер рынка - Псковское отделение Северо-Западного банка Сбербанка России. В 2005 году оно выдало более 300 кредитов на приобретение недвижимости на сумму порядка 85 миллионов рублей. В 2006 году - уже порядка 780 кредитов на 347 миллионов, а в 2007 году - более 1000 кредитов. Все остальные участники рынка, вместе взятые, составляют относительно малую долю рынка.

Если сопоставить объемы кредитования с ценой квадратного метра и количеством сделок, получается, что доля кредитных денег на рынке жилья Пскова пока еще относительно мала. Другими словами, большинство сделок шло без использования банковского кредитования. Даже если учесть, что часть покупателей квартир использовали другие виды кредитования, к примеру, кредит на неотложные нужды, если при обмене одной квартиры на другую требовалась небольшая доплата. Хотя с каждым годом число таких сделок росло. Понятно, что большинство из них шло по «вторичке».

А вообще ипотека предполагает залог права собственности на приобретаемое жилье. Если же дом еще не построен, то и права быть не может. Соответственно, до оформления ипотеки процент выше. Дом сдается, оформляется ипотека, процент снижается.

Какой очевидный вывод можно сделать? Те строительные компании, что по минимуму использовали банковские ресурсы и чьи квартиры продавались при минимальном использовании покупателями банковских средств - а это на псковском рынке относительно недорогое жилье, - должны меньше всего пострадать от ужесточения условий по ипотеке. Если же застройщик привлекал преимущественно банковские кредиты для осуществления своих проектов, и большинство покупателей его жилья также использовали банковские кредиты, то ему придется сложнее. Отмечу, что многие крупные девелоперские проекты предполагают масштабное использование банковских средств. В крупных городах - в отличие от Пскова - они, естественно, были, и не случайно, что часть задуманных на перспективу проектов, скорее всего, будет отложена.

Что означает ужесточение условий по ипотеке
для обычного псковича?

Предположим, мне хотелось бы приобрести обычную «трешку», скажем, 86 квадратных метров. Пусть ее цена составляет 3 миллиона рублей. А первоначальный взнос или количество денег, что удалось предварительно скопить, 0,5 миллиона. Если бы кризиса не было и мне бы удалось взять кредит 2,5 миллиона под 13 процентов годовых (процент банку плюс страхование) на 20 лет, то при дифференцированных платежах (снижение по мере погашения кредита) сколько мне пришлось бы платить в первые месяцы? Делим 2,5 миллиона на 20 лет, получается 125 тысяч рублей в год, или 10417 рублей в месяц. Это погашение, что будет каждый месяц в течение 20 лет, остается неизменным.

Теперь посчитаем проценты. 2,5 миллиона умножим на 0,13. Получаем 325 тысяч рублей в год, или 27084 рубля в первый месяц. Складываем. Итого 37 500 рублей заплатить банку за первый месяц пользования кредитом. Во второй будет меньше, но ненамного, и так далее. Могу ли я себе позволить ипотеку? Поэтому говорить, что ипотека стала не по карману многим вследствие роста процентных ставок на 1-2 процента, думаю, не совсем корректно.

В нашей стране и до кризиса ипотека, к сожалению, была недоступна большинству обычных людей. Просто потому, что в стране была высокая инфляция, которая и обусловила высокие процентные ставки. Отмечу, что в тех же США в начале двадцать первого века ипотечный кредит можно было взять чуть ли не под 1,5 процента годовых, а в соседней Эстонии - под 2,8 процента.

Если б у нас было такое, доля сделок с использованием банковских средств была бы в разы больше. Тогда бы можно было говорить: мол, ипотека сворачивается, и жилье теперь не купить. Другими словами, жилье было недоступно и раньше для обычного учителя, врача или продавца в магазине. И плюс-минус 1 - 2 процента стоимости денег здесь ничего не решают. Кто же тогда брал ипотеку помимо людей с высокими доходами? Думаю, можно выделить несколько категорий. Первые - те, у кого уже было жилье, просто хотелось добавить квадратных метров. Вторые - те, кто посчитал, что купить выгоднее, чем снимать. Третьи - те, кто имеет свой бизнес или знания по экономике, и может вложить свои личные средства под более высокий процент. К примеру, у вас есть 3 миллиона на «трешку», но вы можете их вложить в свой бизнес и получить 40 процентов годовых. А квартиру покупаете с использованием банковских средств, занимая их под 13 процентов. Если вы принадлежите к этим категориям, но еще не успели взять ипотечный кредит, думаю, сделать это теперь будет заметно сложнее. Просто потому, что ужесточаются сами требования к заемщикам, и, скорее всего, объем средств, которые планировалось выдать, банки заметно сократят. Что, в общем-то, вполне естественно.

Полагаю, ни для кого не секрет, что кредиты на длительный срок, а именно о таких идет речь в случае с ипотекой, нуждаются в соответствующем обеспечении. Раньше банки в качестве такового могли считать дешевые деньги на международном межбанковском рынке. Сейчас их нет. Соответственно, самая оптимальная стратегия для большинства банков - выдать меньший объем средств, и причем наиболее надежным заемщикам. Соответственно, вероятность получения кредита становится ниже. Плюс сам кредит - дороже. Придется копить на квартиру, понимая, что сбережения съедает инфляция.

Еще один нюанс. За границей стремительно рос именно инвестиционный сегмент в спросе на недвижимость. Другими словами, в последние годы многие покупали жилье не с целью жить в нем. Это добавило впоследствии проблем на рынке, ведь такие люди обычно держат жилье, лишь пока оно растет, а как только рост замедляется, начинают его продавать. У нас же порой человек, покупающий «еще одну квартиру», просто заботится о своих детях: вначале сдает жилье лет на 10-20, потом передает его своему наследнику.

Продолжение в следующем выпуске «Псковской правды - Вече».


Комментарии: 0
Читать Версия для печатиВставить в блогиВ избранное

Комментарии

Написать комментарий
Ваше имя
Ваш комментарий

Обсуждение ВКонтакте

Обсуждение на Facebook

Модная революция

Хроника дня

добавить на Яндекс добавить на Яндекс


Исключительные права на материалы, размещённые на интернет-сайте www.pravdapskov.ru в соответствии с законодательством Российской Федерации об охране результатов интеллектуальной деятельности принадлежат ГП "Медиа-холдинг Псковской области" и не подлежат использованию другими лицами в любой форме без письменного разрешения правообладателя. Приобретение авторских прав: i.nazarova@pravdapskov.ru. (8112) 57-33-50